{
  "slug": "najemni-smlouva",
  "title": "Nájemní smlouva na byt",
  "version": "1",
  "seasonality": null,
  "status": "verified",
  "url": "https://sepsano.cz/bydleni/najemni-smlouva/",
  "description": "Nájemní smlouva na byt vzor 2026 zdarma ke stažení v PDF i Wordu. Online generátor podle § 2235 a násl. občanského zákoníku - doba určitá i neurčitá.",
  "fields": [
    {
      "id": "pronajimatel_jmeno",
      "label": "Jméno a příjmení pronajímatele",
      "type": "text",
      "required": true,
      "placeholder": "Jan Novák",
      "group": "Pronajímatel"
    },
    {
      "id": "pronajimatel_narozeni",
      "label": "Datum narození pronajímatele",
      "type": "date",
      "required": true,
      "group": "Pronajímatel"
    },
    {
      "id": "pronajimatel_bydliste",
      "label": "Trvalé bydliště pronajímatele",
      "type": "address",
      "required": true,
      "placeholder": "Dlouhá 123/4, 110 00 Praha 1",
      "group": "Pronajímatel"
    },
    {
      "id": "najemce_jmeno",
      "label": "Jméno a příjmení nájemce",
      "type": "text",
      "required": true,
      "placeholder": "Petra Svobodová",
      "group": "Nájemce"
    },
    {
      "id": "najemce_narozeni",
      "label": "Datum narození nájemce",
      "type": "date",
      "required": true,
      "group": "Nájemce"
    },
    {
      "id": "najemce_bydliste",
      "label": "Dosavadní bydliště nájemce",
      "type": "address",
      "required": true,
      "placeholder": "Krátká 56/7, 602 00 Brno",
      "group": "Nájemce"
    },
    {
      "id": "byt_adresa",
      "label": "Adresa domu, ve kterém se byt nachází",
      "type": "address",
      "required": true,
      "placeholder": "Veveří 10, 602 00 Brno",
      "group": "Předmět nájmu"
    },
    {
      "id": "byt_oznaceni",
      "label": "Označení bytu (číslo, podlaží, dispozice, výměra)",
      "type": "text",
      "required": true,
      "placeholder": "byt č. 5 ve 2. podlaží, 2+kk, 54 m²",
      "group": "Předmět nájmu"
    },
    {
      "id": "prislusenstvi",
      "label": "Příslušenství bytu",
      "type": "textarea",
      "placeholder": "sklepní kóje č. 5 v 1. podzemním podlaží, balkon",
      "hint": "Sklep, balkon, parkovací stání a podobně. Nechte prázdné, pokud byt příslušenství nemá.",
      "group": "Předmět nájmu"
    },
    {
      "id": "vybaveni",
      "label": "Vybavení bytu",
      "type": "textarea",
      "placeholder": "kuchyňská linka se sporákem a digestoří, vestavěné skříně v předsíni, pračka",
      "hint": "Vybavení, které se přenechává s bytem. Podrobný soupis stavu patří do předávacího protokolu.",
      "group": "Předmět nájmu"
    },
    {
      "id": "doba_najmu",
      "label": "Doba nájmu",
      "type": "select",
      "required": true,
      "options": [
        {
          "value": "urcita",
          "label": "Na dobu určitou"
        },
        {
          "value": "neurcita",
          "label": "Na dobu neurčitou"
        }
      ],
      "default": "urcita",
      "group": "Doba nájmu"
    },
    {
      "id": "najem_od",
      "label": "Nájem od",
      "type": "date",
      "required": true,
      "group": "Doba nájmu"
    },
    {
      "id": "najem_do",
      "label": "Nájem do",
      "type": "date",
      "showIf": {
        "field": "doba_najmu",
        "equals": "urcita"
      },
      "group": "Doba nájmu"
    },
    {
      "id": "najemne",
      "label": "Měsíční nájemné",
      "type": "text",
      "required": true,
      "placeholder": "15 000 Kč",
      "group": "Nájemné a služby"
    },
    {
      "id": "zalohy_sluzby",
      "label": "Měsíční záloha na služby",
      "type": "text",
      "required": true,
      "placeholder": "3 500 Kč",
      "hint": "Dodávka vody, tepla, odvoz odpadu, úklid společných prostor a podobně.",
      "group": "Nájemné a služby"
    },
    {
      "id": "ucet",
      "label": "Číslo účtu pro platby",
      "type": "text",
      "required": true,
      "placeholder": "123456789/0800",
      "group": "Nájemné a služby"
    },
    {
      "id": "jistota_sjednana",
      "label": "Jistota (kauce)",
      "type": "select",
      "required": true,
      "options": [
        {
          "value": "ano",
          "label": "Sjednává se"
        },
        {
          "value": "ne",
          "label": "Nesjednává se"
        }
      ],
      "default": "ano",
      "group": "Jistota"
    },
    {
      "id": "jistota_vyse",
      "label": "Výše jistoty",
      "type": "text",
      "placeholder": "15 000 Kč",
      "hint": "Společně s případnou smluvní pokutou nejvýše trojnásobek měsíčního nájemného (§ 2254).",
      "showIf": {
        "field": "jistota_sjednana",
        "equals": "ano"
      },
      "group": "Jistota"
    },
    {
      "id": "misto",
      "label": "Místo podpisu",
      "type": "text",
      "required": true,
      "placeholder": "Brno",
      "group": "Podpis"
    },
    {
      "id": "datum",
      "label": "Datum podpisu",
      "type": "date",
      "required": true,
      "group": "Podpis"
    }
  ],
  "template": [
    {
      "style": "title",
      "text": "NÁJEMNÍ SMLOUVA"
    },
    {
      "align": "center",
      "style": "small",
      "text": "uzavřená podle § 2235 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku"
    },
    {
      "text": "{{pronajimatel_jmeno}}, narozen/a {{pronajimatel_narozeni}}, trvale bytem {{pronajimatel_bydliste}} (dále jen „pronajímatel“),\n\na\n\n{{najemce_jmeno}}, narozen/a {{najemce_narozeni}}, bytem {{najemce_bydliste}} (dále jen „nájemce“),\n\nuzavírají níže uvedeného dne tuto nájemní smlouvu:"
    },
    {
      "style": "heading",
      "text": "I. Předmět nájmu"
    },
    {
      "text": "Pronajímatel prohlašuje, že je vlastníkem bytu - {{byt_oznaceni}} - v domě na adrese {{byt_adresa}} (dále jen „byt“)."
    },
    {
      "text": "K bytu náleží toto příslušenství: {{prislusenstvi}}.",
      "when": {
        "field": "prislusenstvi",
        "truthy": true
      }
    },
    {
      "text": "Byt se přenechává s tímto vybavením: {{vybaveni}}.",
      "when": {
        "field": "vybaveni",
        "truthy": true
      }
    },
    {
      "text": "Pronajímatel přenechává byt nájemci k užívání za účelem zajištění jeho bytových potřeb a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Stav bytu, stavy měřidel a počet předaných klíčů strany zaznamenají v předávacím protokolu, který je přílohou této smlouvy."
    },
    {
      "style": "heading",
      "text": "II. Doba nájmu"
    },
    {
      "when": {
        "field": "doba_najmu",
        "equals": "urcita"
      },
      "text": "Nájem se sjednává na dobu určitou od {{najem_od}} do {{najem_do}}."
    },
    {
      "when": {
        "field": "doba_najmu",
        "equals": "neurcita"
      },
      "text": "Nájem se sjednává na dobu neurčitou počínaje dnem {{najem_od}}. Každá ze stran může nájem vypovědět za podmínek stanovených občanským zákoníkem."
    },
    {
      "style": "heading",
      "text": "III. Nájemné a úhrada za služby"
    },
    {
      "text": "Nájemné se sjednává ve výši {{najemne}} měsíčně. Vedle nájemného hradí nájemce měsíční zálohu na plnění spojená s užíváním bytu (služby) ve výši {{zalohy_sluzby}}. Zálohy na služby pronajímatel vyúčtuje vždy za zúčtovací období podle skutečné spotřeby a platných předpisů.\n\nNájemné a zálohu na služby platí nájemce předem, vždy nejpozději do pátého dne příslušného měsíce (§ 2251 občanského zákoníku), bezhotovostně na účet pronajímatele č. {{ucet}}."
    },
    {
      "style": "heading",
      "text": "IV. Jistota"
    },
    {
      "when": {
        "field": "jistota_sjednana",
        "equals": "ano"
      },
      "text": "Nájemce složil ke dni podpisu této smlouvy jistotu ve výši {{jistota_vyse}} (§ 2254 občanského zákoníku). Pronajímatel jistotu vrátí při skončení nájmu; započíst si může to, co mu nájemce z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby."
    },
    {
      "when": {
        "field": "jistota_sjednana",
        "equals": "ne"
      },
      "text": "Jistota se nesjednává."
    },
    {
      "style": "heading",
      "text": "V. Práva a povinnosti stran"
    },
    {
      "text": "Pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Nájemce provádí a hradí běžnou údržbu bytu a drobné opravy ve smyslu nařízení vlády č. 308/2015 Sb.\n\nNájemce je povinen užívat byt řádně v souladu s touto smlouvou, dodržovat pravidla obvyklá pro chování v domě a oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu poškození nebo vadu, kterou je třeba odstranit. Nájemce má právo chovat v bytě zvíře a přijímat ve své domácnosti návštěvy; práva nájemce stanovená zákonem na ochranu nájmu bytu nejsou touto smlouvou dotčena (§ 2235 občanského zákoníku).\n\nPronajímatel má právo požadovat přístup do bytu za účelem kontroly jeho stavu nebo provedení potřebné opravy; termín stranám předem oznámí."
    },
    {
      "style": "heading",
      "text": "VI. Závěrečná ustanovení"
    },
    {
      "text": "Tato smlouva se uzavírá písemně (§ 2237 občanského zákoníku) ve dvou vyhotoveních, z nichž každá strana obdrží jedno. Změny smlouvy vyžadují písemnou formu. Práva a povinnosti touto smlouvou výslovně neupravené se řídí občanským zákoníkem."
    },
    {
      "text": "V {{misto}} dne {{datum}}"
    },
    {
      "style": "signature",
      "text": "........................................\n{{pronajimatel_jmeno}}, pronajímatel"
    },
    {
      "style": "signature",
      "text": "........................................\n{{najemce_jmeno}}, nájemce"
    }
  ],
  "presets": [
    {
      "id": "doba-urcita-rok",
      "label": "Nájem na dobu určitou 1 rok",
      "anchor": "na-dobu-urcitou",
      "description": "Nejběžnější varianta: nájem na jeden rok s možností prodloužení dodatkem. Pronajímateli dává pravidelnou příležitost upravit podmínky, nájemci jistotu bydlení na sjednanou dobu. Konec nájmu vyplňte přesným datem.",
      "seoQuery": "nájemní smlouva na dobu určitou vzor",
      "values": {
        "doba_najmu": "urcita"
      }
    },
    {
      "id": "doba-neurcita",
      "label": "Nájem na dobu neurčitou",
      "anchor": "na-dobu-neurcitou",
      "description": "Nájem bez sjednaného konce - trvá, dokud jej některá strana nevypoví. Nájemce může vypovědět kdykoli s tříměsíční výpovědní dobou, pronajímatel jen ze zákonných důvodů. Pro nájemce je to nejstabilnější varianta.",
      "seoQuery": "nájemní smlouva na dobu neurčitou vzor",
      "values": {
        "doba_najmu": "neurcita"
      }
    }
  ],
  "legalRefs": [
    {
      "law": "§ 2235 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník",
      "lawId": "2012-89",
      "section": "2235",
      "note": "zvláštní ustanovení o nájmu bytu - k ujednáním zkracujícím nájemcova práva se nepřihlíží"
    },
    {
      "law": "§ 2237 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník",
      "lawId": "2012-89",
      "section": "2237",
      "note": "písemná forma nájemní smlouvy; nedostatek formy nemůže pronajímatel namítat vůči nájemci"
    },
    {
      "law": "§ 2239 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník",
      "lawId": "2012-89",
      "section": "2239",
      "note": "zakázaná ujednání - nepřihlíží se k povinnostem nájemce zjevně nepřiměřeným okolnostem"
    },
    {
      "law": "§ 2251 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník",
      "lawId": "2012-89",
      "section": "2251",
      "note": "splatnost nájemného - předem, nejpozději do pátého dne platebního období"
    },
    {
      "law": "§ 2254 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník",
      "lawId": "2012-89",
      "section": "2254",
      "note": "jistota - společně se smluvní pokutou nejvýše trojnásobek měsíčního nájemného, úroky z jistoty"
    },
    {
      "law": "§ 2257 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník",
      "lawId": "2012-89",
      "section": "2257",
      "note": "pronajímatel udržuje byt ve stavu způsobilém k užívání; nájemce hradí běžnou údržbu a drobné opravy"
    },
    {
      "law": "§ 2 nařízení vlády č. 308/2015 Sb.",
      "lawId": "2015-308",
      "section": "2",
      "note": "vymezení běžné údržby bytu, kterou hradí nájemce"
    }
  ],
  "faq": [
    {
      "q": "Musí být nájemní smlouva na byt písemná?",
      "a": "Ano, § 2237 občanského zákoníku písemnou formu vyžaduje. Zvláštností nájmu bytu je, že neplatnost pro nedostatek formy nemůže pronajímatel namítat vůči nájemci - ústně sjednaný nájem tedy nájemce chrání dál. Prakticky ale písemnou smlouvu potřebují obě strany: kvůli prokázání výše nájemného, doby nájmu i pro úřady (např. doložení bydliště)."
    },
    {
      "q": "Jak vysoká smí být kauce (jistota)?",
      "a": "Jistota společně s případnou smluvní pokutou nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného (§ 2254 občanského zákoníku). Do limitu se nepočítají zálohy na služby. Pronajímatel jistotu vrátí při skončení nájmu a smí si započíst dluhy z nájmu; nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň v zákonné výši."
    },
    {
      "q": "Co ve smlouvě sjednat nelze?",
      "a": "K ujednáním zkracujícím zákonná práva nájemce se nepřihlíží (§ 2235). Neplatný je zákaz chovu zvířat či přijímání návštěv, povinnosti zjevně nepřiměřené okolnostem (§ 2239) nebo jistota nad zákonný limit. Taková ujednání nezneplatní celou smlouvu - jednoduše se na ně hledí, jako by ve smlouvě nebyla."
    },
    {
      "q": "Kdo platí opravy v bytě?",
      "a": "Nájemce provádí a hradí běžnou údržbu a drobné opravy (§ 2257 občanského zákoníku) - co přesně to je, vymezuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb. (malování, opravy baterií, výměny žárovek a další položky do nákladového limitu). Vše ostatní, zejména větší opravy a udržování bytu ve stavu způsobilém k užívání, je věcí pronajímatele."
    },
    {
      "q": "Je lepší doba určitá, nebo neurčitá?",
      "a": "Pro pronajímatele bývá výhodnější doba určitá (typicky jeden rok) - po jejím uplynutí může podmínky znovu vyjednat nebo nájem neprodloužit. Pro nájemce je stabilnější doba neurčitá: pronajímatel ji může vypovědět jen ze zákonných důvodů, zatímco nájemce kdykoli s tříměsíční výpovědní dobou. Pokud doba ve smlouvě chybí, platí, že nájem je sjednán na dobu neurčitou."
    },
    {
      "q": "Co dělat při předání bytu?",
      "a": "Sepište předávací protokol: stavy elektroměru, plynoměru a vodoměrů, počet předaných klíčů, stav místností a vybavení včetně závad, ideálně s fotografiemi. Protokol podepíší obě strany a každá si ponechá jedno vyhotovení. Při skončení nájmu je protokol hlavním důkazem, v jakém stavu nájemce byt převzal."
    }
  ],
  "disclaimer": "Obecná předloha, nikoli právní služba ve smyslu zákona č. 85/1996 Sb. Generování probíhá výhradně na straně klienta."
}