Zápis ze shromáždění SVJ - vzor 2026 zdarma

Zápis ze shromáždění SVJ je písemný záznam o zasedání nejvyššího orgánu společenství vlastníků jednotek (§ 1205 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku). Vzor zachytí, kdo a jak zasedání svolal, kdo je zahájil a řídil, kolik hlasů bylo přítomno, doslovné znění usnesení s výsledky hlasování a seznam příloh. Hlasuje se podle velikosti podílů na společných částech, ne podle počtu lidí. Přílohou zápisu je pozvánka, prezenční listina a podklady k pořadu.

Na co si dát pozor

Usnesení se u soudu napadá dvěma cestami a obě mají krátkou lhůtu. Přehlasovaný vlastník může pro důležitý důvod navrhnout, aby o záležitosti správy domu a pozemku rozhodl soud podle slušného uvážení; právo zaniká, není-li návrh podán do tří měsíců ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl (§ 1209 občanského zákoníku). Vedle toho § 1221 výslovně přejímá spolkovou úpravu neplatnosti rozhodnutí: pro rozpor se zákonem nebo stanovami, tedy i pro vady svolání, pořadu nebo kvóra, lze navrhnout vyslovení neplatnosti usnesení (§ 258) do tří měsíců od vědomosti, nejpozději však do jednoho roku od přijetí rozhodnutí (§ 259); soud ji nevysloví, došlo-li k porušení bez závažných právních následků (§ 260). Vztah obou cest u společenství vlastníků není ustálený - počítejte s oběma. Zápis je hlavní doklad o tom, co a jak bylo rozhodnuto: u každého usnesení uveďte doslovné znění, počty hlasů a vznesené výhrady.
Shromáždění se usnáší jen za přítomnosti vlastníků, kteří mají většinu všech hlasů, a rozhodnutí přijímá většinou hlasů přítomných v době usnášení, ledaže stanovy nebo zákon žádají více (§ 1206 odst. 2 občanského zákoníku, obdobně § 252 odst. 1 ve spojení s § 1221). Vyšší většinu žádá zákon třeba u změny prohlášení (souhlas většiny hlasů všech vlastníků, § 1169 odst. 1) nebo u souhlasu s návrhem na nařízení prodeje jednotky, kde se počítá většina všech vlastníků, tedy podle osob (§ 1184 odst. 3). Jinak hlasy odpovídají velikosti podílů; vlastní-li jednotku samo společenství, k jejímu hlasu se nepřihlíží (§ 1206 odst. 1). Bez kvóra nelze rozhodnout o ničem - přichází v úvahu rozhodování mimo zasedání (§ 1211 odst. 1), a připouštějí-li to stanovy, náhradní shromáždění s kvórem 40 % všech hlasů (§ 1210).
O záležitosti mimo ohlášený pořad zasedání lze rozhodnout jen za účasti a se souhlasem všech vlastníků oprávněných o ní hlasovat (§ 253 odst. 3 ve spojení s § 1221 občanského zákoníku); bod „různé“ ohlášený pořad nenahrazuje. Nejsou-li k pozvánce připojeny podklady, musí svolavatel umožnit každému vlastníkovi včas se s nimi seznámit (§ 1207 odst. 2).
Při rozhodování mimo zasedání se většina počítá z celkového počtu hlasů všech vlastníků, nikoli jen z těch, kdo se vyjádřili (§ 1214 občanského zákoníku). Vyjádření musí být na listině s plným zněním návrhu, datované a podepsané vlastní rukou (§ 1212); lhůta činí patnáct dní, neurčí-li stanovy delší (§ 1211 odst. 3). Návrh se doručuje každému vlastníku zvlášť, proto v zápisu uvádějte délku lhůty a její počátek, ne jedno pevné datum. Výsledek i celý obsah přijatého usnesení oznámí statutární orgán vlastníkům písemně (§ 1213).
Zápis má být hotový do třiceti dnů od ukončení zasedání (§ 254 odst. 1 ve spojení s § 1221 občanského zákoníku). Opožděný zápis je porušením povinnosti, ale sám o sobě přijatá usnesení nebourá - soud neplatnost nevysloví, nemělo-li porušení závažné právní následky (§ 260 odst. 1).

Vyplňte údaje

Vaše údaje neopustí váš prohlížeč. Dokument se vytváří přímo ve vašem zařízení a nic z toho, co vyplníte, se nikam neodesílá.

Rozepsaný dokument zůstává uložený jen ve vašem prohlížeči a po 48 hodinách se sám smaže.

Kdy se hodí zápis ze shromáždění SVJ

Zápis vyhotovte z každého zasedání shromáždění společenství vlastníků jednotek - řádného i mimořádného. Shromáždění rozhoduje mimo jiné o změně stanov, o volbě a odměňování členů volených orgánů, o rozpočtu, závěrce a celkové výši příspěvků, o opravách nad limit stanovený prováděcím právním předpisem i o předchozím souhlasu k úvěru (§ 1208 občanského zákoníku).

Nezaměňujte shromáždění se schůzí výboru ani s valnou hromadou. Shromáždění je nejvyšší orgán společenství a hlasuje se v něm podle velikosti podílů na společných částech (§ 1206). Výbor je statutární orgán a jako kolektivní orgán se usnáší za účasti většiny svých členů a rozhoduje většinou hlasů zúčastněných, kde má každý člen jeden hlas (§ 156). Valná hromada je orgánem obchodní korporace, do SVJ nepatří.

Náležitosti zápisu občanský zákoník u společenství nevypočítává - přiměřeně se použije úprava spolku (§ 1221). Ze zápisu proto musí být patrné, kdo zasedání svolal a jak, kdy se konalo, kdo je zahájil, kdo mu předsedal, jaké další činovníky shromáždění zvolilo, jaká usnesení přijalo a kdy byl zápis vyhotoven (§ 254 odst. 2). Praxe k tomu přidává výsledky hlasování v hlasech, jinak nelze prokázat většinu podle § 1206 odst. 2. Stanovy téměř vždy žádají víc než zákon - ověřovatele zápisu, vyvěšení v domě nebo rozeslání všem vlastníkům; než zápis uzavřete, projděte si je.

Náležitosti dokumentu

Náležitost	Co musí obsahovat
Označení společenství	Název, sídlo a IČO přesně podle rejstříku společenství vlastníků jednotek.
Kdo zasedání svolal a jak	Statutární orgán, nebo nejméně dva vlastníci s více než čtvrtinou hlasů (§ 1207 odst. 1); způsob a datum rozeslání pozvánky (§ 254 odst. 2 ve spojení s § 1221).
Datum, doba a místo konání	Den, čas zahájení i ukončení a přesné místo v domě nebo mimo něj.
Zahájení, předsedající, zapisovatel a činovníci	Kdo zasedání zahájil a ověřil usnášeníschopnost, koho shromáždění zvolilo předsedajícím, zapisovatelem a případně ověřovatelem (§ 253 odst. 1 ve spojení s § 1221).
Účast a usnášeníschopnost	Počet přítomných vlastníků a součet jejich hlasů proti celkovému počtu; prezenční listina jako příloha (§ 1206 odst. 2).
Pořad zasedání a jeho projednání	Pořad ohlášený v pozvánce a stručný popis projednání každého bodu.
Usnesení s výsledkem hlasování	Doslovné znění každého usnesení a hlasy pro, proti a zdrželi se, vyjádřené v hlasech (podílech) přítomných v době usnášení, nikoli v osobách; výjimkou je souhlas s návrhem na nařízení prodeje jednotky, který se počítá podle osob (§ 1184 odst. 3).
Výhrady, přílohy, datum vyhotovení a podpisy	Výhrady vlastníků jako podklad pro postup podle § 1209 a § 258, seznam příloh, datum vyhotovení do 30 dnů a podpisy.

Časté chyby

Zaměněný základ většiny: hlasy podle počtu osob místo podle podílů (§ 1206 odst. 1), nebo na zasedání většina ze všech hlasů místo z hlasů přítomných (§ 1206 odst. 2). Ze všech hlasů se většina počítá jen při rozhodování mimo zasedání (§ 1214) a dále tam, kde to žádá zákon nebo stanovy, např. u změny prohlášení (§ 1169 odst. 1).
Chybějící prezenční listina nebo „usnesení bylo přijato“ bez počtů hlasů - počty zákon v zápisu výslovně nežádá (§ 254 odst. 2 ve spojení s § 1221), ale bez nich neprokážete kvórum (§ 1206 odst. 2) ani vyšší většinu podle stanov.
Pozvánka rozeslaná pozdě nebo bez pořadu - lhůtu a způsob svolávání určují stanovy (§ 1200 odst. 2 písm. d)), z pozvánky musí být zřejmé místo, čas a pořad (§ 249 odst. 1 ve spojení s § 1221); vadné svolání je nejčastější důvod návrhu podle § 258.
Rozhodování o bodu, který nebyl v pozvánce - lze o něm rozhodnout jen za účasti a se souhlasem všech oprávněných hlasovat (§ 253 odst. 3 ve spojení s § 1221).
Zápis vyhotovený po třicetidenní lhůtě nebo nezpřístupněný vlastníkům - porušuje § 254 a zpravidla i stanovy a zhoršuje důkazní pozici společenství.

Varianty a vzorové situace

Řádné shromáždění - závěrka, rozpočet a příspěvky na správu

Zasedání, které se ve společenství koná každý rok: zpráva o hospodaření, účetní závěrka, vypořádání výsledku hospodaření a celková výše příspěvků na správu domu a pozemku pro příští období - vše podle § 1208 písm. c) občanského zákoníku.

Předvyplnit tuto variantu v generátoru

Volba a odvolání výboru nebo předsedy společenství

Volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o jejich odměnách patří shromáždění podle § 1208 písm. b) občanského zákoníku. Změnu statutárního orgánu zapište do rejstříku společenství; zvolený člen musí být plně svéprávný a bezúhonný (§ 1205 odst. 2).

Předvyplnit tuto variantu v generátoru

Oprava domu nad limit a úvěr pro společenství

Rozhodnutí o opravě nebo stavební úpravě společné části, jejíž náklady převyšují částku stanovenou prováděcím právním předpisem, a předchozí souhlas k uzavření smlouvy o úvěru patří shromáždění podle § 1208 písm. e) a f) občanského zákoníku. U opravy mohou stanovy určit něco jiného, projděte si je před hlasováním.

Předvyplnit tuto variantu v generátoru

Shromáždění nebylo usnášeníschopné - přechod na hlasování mimo zasedání

Častá situace v malých společenstvích: na zasedání nepřijdou vlastníci s většinou všech hlasů. O žádném bodu nelze rozhodnout, ale osoba oprávněná shromáždění svolat může podle § 1211 odst. 1 občanského zákoníku navrhnout, aby vlastníci o týchž záležitostech rozhodli mimo zasedání. Varianta zapíše konstatování o neusnášeníschopnosti a přechod na hlasování mimo zasedání.

Předvyplnit tuto variantu v generátoru

Zápis ze shromáždění SVJ - plný text vzoru

Toto je kompletní text vzoru. Prázdná místa doplní generátor výše - nebo si text zkopírujte a doplňte ručně.

Zobrazit celý text vzoru

ZÁPIS ZE ZASEDÁNÍ SHROMÁŽDĚNÍ

..........................., se sídlem ..........................., IČO ........................... (dále jen „společenství“)

I. Svolání a konání zasedání

Zasedání shromáždění svolal výbor společenství, a to ............................

Zasedání se konalo dne ........................... od ........................... do ........................... hodin. Místo konání: ............................

II. Zahájení, předsedající a zapisovatel

Zasedání zahájil/a ........................... a ověřil/a účast vlastníků jednotek podle prezenční listiny.

Za předsedajícího/předsedající zasedání byl zvolen/byla zvolena ..........................., za zapisovatele/zapisovatelku ............................

III. Účast vlastníků jednotek a usnášeníschopnost

Celkový počet hlasů všech vlastníků jednotek: ...........................
Počet přítomných vlastníků jednotek: ...........................
Počet hlasů přítomných vlastníků jednotek: ...........................

Přítomní vlastníci jednotek se zapsali do prezenční listiny, která tvoří přílohu tohoto zápisu.

Předsedající konstatoval/a, že shromáždění je způsobilé se usnášet, neboť jsou přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu všech hlasů.

IV. Pořad zasedání

Zasedání bylo svoláno s tímto pořadem ohlášeným v pozvánce:

...........................

V. Projednání pořadu zasedání a přijatá usnesení

...........................

VI. Výsledky hlasování

...........................

Počty hlasů uvedené u jednotlivých usnesení odpovídají hlasům vlastníků jednotek přítomných v době usnášení; odchody a příchody v průběhu zasedání jsou vyznačeny v prezenční listině.

Po projednání všech bodů pořadu předsedající zasedání ukončil/a.

Zápis byl vyhotoven dne ............................

Přílohy tohoto zápisu:

1. Pozvánka na zasedání shromáždění
2. Prezenční listina
3. Podklady k jednotlivým bodům pořadu zasedání

........................................
..........................., předsedající zasedání

........................................
..........................., zapisovatel/ka

Vzor zápis ze shromáždění svj ve formátu Word stáhnete z generátoru tlačítkem „Stáhnout Word (DOCX)“ - zdarma, bez registrace, s vašimi údaji již doplněnými. Tentýž dokument stáhnete i jako PDF připravené k tisku a podpisu. Generování probíhá ve vašem prohlížeči, údaje nikam neodesíláme. Vzor je zdarma v plné verzi - žádná zkušební doba, žádný e-mail. Vyplňte, stáhněte, podepište.

Vzor odpovídá právnímu stavu k roku 2026. Odkazovaná ustanovení průběžně kontrolujeme proti aktuálnímu znění zákonů v oficiální e-Sbírce.

Časté otázky

Do kdy musí být zápis ze shromáždění vyhotoven a kdo ho podepisuje?

Vyhotovení zajistí statutární orgán do třiceti dnů od ukončení zasedání; není-li to možné, vyhotoví zápis ten, kdo zasedání předsedal, nebo koho tím shromáždění pověřilo (§ 254 odst. 1 ve spojení s § 1221 občanského zákoníku). Podpisy zákon nepředepisuje - v praxi podepisuje předsedající a zapisovatel a stanovy často žádají ještě ověřovatele. Rozeslání všem vlastníkům zákon nenařizuje, každý vlastník však má právo do zápisů nahlížet (§ 254 odst. 3).

Hodí se tento vzor i na zápis ze schůze výboru SVJ?

Ne bez úprav. Ve shromáždění se hlasuje podle velikosti podílů na společných částech (§ 1206 občanského zákoníku), kdežto výbor je kolektivní orgán: usnáší se za přítomnosti většiny svých členů a rozhoduje většinou hlasů zúčastněných, přičemž každý člen má jeden hlas (§ 156). Obsah zápisu ze schůze výboru si zpravidla určují stanovy - přepište proto článek o usnášeníschopnosti na počty členů výboru.

Musí zápis nebo změnu stanov osvědčovat notář?

Zápis notář neosvědčuje a formu veřejné listiny nevyžaduje ani změna stanov (§ 1200 odst. 5 občanského zákoníku); postačí rozhodnutí zachycené v zápisu a úplné nové znění stanov se zakládá do sbírky listin rejstříkového soudu. Veřejnou listinu vyžaduje rozhodnutí ustavující schůze o přijetí stanov (§ 1200 odst. 4) a případy, kdy ji žádají stanovy; tam musí mít tuto formu i návrh při rozhodování mimo zasedání a podpisy na vyjádřeních musí být úředně ověřeny (§ 1211 odst. 2 a § 1212).

Jak dlouho předem se shromáždění svolává a co musí být v pozvánce?

Statutární orgán svolá shromáždění nejméně jedenkrát do roka, a dále z podnětu vlastníků, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich (§ 1207 odst. 1 občanského zákoníku). Z pozvánky musí být zřejmé místo, čas a pořad zasedání. Lhůtu určují stanovy - způsob svolávání je jejich povinnou náležitostí (§ 1200 odst. 2 písm. d)) - a teprve mlčí-li, nabízí se přiměřené použití třicetidenní lhůty podle § 249 odst. 1 ve spojení s § 1221. Pozvánku i podklady k pořadu přiložte k zápisu; nejsou-li připojeny, musí svolavatel umožnit každému vlastníkovi včas se s nimi seznámit (§ 1207 odst. 2).

Co dělat, když shromáždění není usnášeníschopné?

Nerozhodujte o ničem: usnesení přijaté bez kvóra je v rozporu se zákonem a soud může na návrh vyslovit jeho neplatnost (§ 258 ve spojení s § 1221 občanského zákoníku), byť ji nevysloví, nemělo-li porušení závažné právní následky (§ 260). Zápis přesto vyhotovte: součet hlasů přítomných, konstatování o neusnášeníschopnosti a ukončení zasedání. Osoba oprávněná shromáždění svolat může poté písemně navrhnout, aby vlastníci o týchž záležitostech rozhodli mimo zasedání; lhůta k vyjádření činí patnáct dní, neurčí-li stanovy delší (§ 1211). Připouštějí-li stanovy náhradní shromáždění, usnáší se už při 40 % všech hlasů (§ 1210), a o nerozhodnuté záležitosti může pro důležitý důvod rozhodnout soud (§ 1209 odst. 3).

Může se vlastník nechat na shromáždění zastoupit?

Občanský zákoník zastoupení nezakazuje a v praxi je běžné - vlastník zmocní jinou osobu písemnou plnou mocí, která se přiloží k prezenční listině a tvoří přílohu zápisu. Plnou moc udělte na jedno konkrétní zasedání a uveďte, zda opravňuje k hlasování o všech bodech pořadu. Hlasy zástupce se počítají jako hlasy zastoupeného, na kvórum i na většinu přítomných tedy působí stejně jako osobní účast (§ 1206 odst. 2).

Právní úprava

Citovaná ustanovení naposledy strojově ověřena proti aktuálnímu znění v oficiální e-Sbírce (e-sbirka.gov.cz) dne 19. 10. 2026. Změny zákonů sledujeme průběžně.

§ 1205 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - orgány společenství vlastníků - shromáždění jako nejvyšší orgán, výbor nebo předseda jako statutární orgán, způsobilost člena voleného orgánu
§ 1206 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - hlasy podle velikosti podílu na společných částech, usnášeníschopnost za přítomnosti vlastníků s většinou všech hlasů, přijetí rozhodnutí většinou hlasů přítomných
§ 1207 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - svolání zasedání nejméně jedenkrát do roka, podnět vlastníků s více než čtvrtinou hlasů, podklady k pozvánce
§ 1208 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - působnost shromáždění - stanovy, volené orgány, závěrka a rozpočet, opravy nad limit, předchozí souhlas k úvěru
§ 1209 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - přehlasovaný vlastník se může obrátit na soud, právo zaniká do tří měsíců ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl; soud rozhodne i o věci nerozhodnuté pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se
§ 1210 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - náhradní shromáždění - připouštějí-li je stanovy, usnáší se za přítomnosti vlastníků s alespoň 40 % všech hlasů
§ 1211 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - rozhodování mimo zasedání - přípustnost při neusnášeníschopnosti nebo podle stanov, obsah návrhu a lhůta pro vyjádření patnáct dní
§ 1212 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - platnost hlasování mimo zasedání - datované vyjádření podepsané vlastní rukou na listině s plným zněním návrhu
§ 1213 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - povinnost statutárního orgánu oznámit vlastníkům výsledek hlasování a celý obsah přijatého usnesení
§ 1214 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - při rozhodování mimo zasedání se většina počítá z celkového počtu hlasů všech vlastníků jednotek
§ 1169 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - změna prohlášení - k účinnosti se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, tedy vyšší většina než podle § 1206 odst. 2
§ 1184 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - nařízení prodeje jednotky - s podáním návrhu musí vyslovit souhlas většina všech vlastníků jednotek, tedy většina počítaná podle osob
§ 1221 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - přiměřené použití ustanovení o spolku na svolání, zasedání a rozhodování orgánů společenství a na neplatnost rozhodnutí
§ 252 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - usnesení se přijímá většinou hlasů členů přítomných v době usnášení - přiměřeně podle § 1221 fixuje rozhodný okamžik i pro shromáždění
§ 253 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - zahájení zasedání, ověření usnášeníschopnosti, volba předsedy a činovníků; o záležitosti mimo ohlášený pořad lze rozhodnout jen za účasti a se souhlasem všech oprávněných hlasovat (odst. 3)
§ 254 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - vyhotovení zápisu do třiceti dnů od ukončení zasedání, obsahové náležitosti zápisu a právo člena nahlížet do zápisů
§ 258 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - návrh soudu na vyslovení neplatnosti rozhodnutí orgánu pro rozpor se zákonem nebo stanovami; na SVJ dopadá podle § 1221
§ 259 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - právo dovolat se neplatnosti rozhodnutí zaniká do tří měsíců od vědomosti, nejpozději do jednoho roku od přijetí rozhodnutí
§ 260 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - soud neplatnost nevysloví, došlo-li k porušení zákona nebo stanov bez závažných právních následků nebo by tím byla dotčena práva třetích osob
§ 249 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - pozvánka na zasedání spolku musí uvádět místo, čas a pořad; třicetidenní lhůta platí, jen není-li lhůta určena stanovami - ty ji u SVJ obsahovat musí (§ 1200 odst. 2 písm. d))
§ 1200 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - obsah stanov, veřejná listina u přijetí stanov na ustavující schůzi (odst. 4) a její nevyžadování při změně stanov (odst. 5)
§ 156 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - kolektivní orgán - usnášeníschopnost za účasti většiny členů a rozhodování většinou hlasů zúčastněných členů (výbor společenství)
§ 1180 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - rozvržení příspěvků na správu domu a pozemku podle podílu na společných částech

Související dokumenty

Prezenční listina ze shromáždění SVJ - vzor
Prezenční listina ze shromáždění SVJ - vzor 2026 zdarma ke stažení v PDF i Wordu. Se sloupcem podílu na společných částech a ověřením usnášeníschopnosti.
Plná moc - vzor
Plná moc vzor 2026 zdarma ke stažení v PDF i Wordu. Vyplňte online generátor - obecná i speciální plná moc podle § 441 občanského zákoníku, bez registrace.
Zápis z valné hromady s.r.o. - vzor
Zápis z valné hromady s.r.o. - vzor 2026 zdarma ke stažení v PDF i Wordu. Náležitosti podle § 189 ZOK, lhůta 15 dnů, online generátor bez registrace.

Strojově čitelné schéma tohoto dokumentu: zapis-ze-shromazdeni-svj.json