Zápis ze shromáždění SVJ je písemný záznam o zasedání nejvyššího orgánu společenství vlastníků jednotek (§ 1205 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku). Náležitosti zápisu zákon u společenství nevypočítává; přiměřeně se použije úprava spolku (§ 1221), podle níž musí být ze zápisu patrné, kdo zasedání svolal a jak, kdy se konalo, kdo je zahájil a kdo mu předsedal, jaká usnesení shromáždění přijalo a kdy byl zápis vyhotoven (§ 254 odst. 2); vyhotovit jej má statutární orgán do 30 dnů od ukončení zasedání (§ 254 odst. 1). Hlasuje se podíly: shromáždění se usnáší za přítomnosti vlastníků s většinou všech hlasů a rozhodnutí přijímá většinou hlasů přítomných, ledaže stanovy nebo zákon žádají více (§ 1206). Přílohou zápisu je pozvánka, prezenční listina a podklady k pořadu.
Kdy zápis ze shromáždění svj použít
Zápis vyhotovte z každého zasedání shromáždění společenství vlastníků jednotek - řádného i mimořádného. Shromáždění svolává statutární orgán nejméně jedenkrát do roka a dále z podnětu vlastníků, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich (§ 1207 odst. 1 občanského zákoníku). Rozhoduje o změně stanov, o volbě a odměňování členů volených orgánů, o rozpočtu, závěrce a celkové výši příspěvků, o opravách nad limit stanovený prováděcím právním předpisem i o předchozím souhlasu k úvěru (§ 1208).
Nezaměňujte shromáždění se schůzí výboru ani s valnou hromadou. Shromáždění je nejvyšší orgán společenství a hlasuje se v něm podle velikosti podílů na společných částech (§ 1206). Výbor je statutární orgán a jako kolektivní orgán se usnáší za účasti většiny svých členů a rozhoduje většinou hlasů zúčastněných, kde má každý člen jeden hlas (§ 156). Valná hromada je orgánem obchodní korporace, do SVJ nepatří.
Náležitosti zápisu občanský zákoník u společenství nevypočítává - přiměřeně se použije úprava spolku (§ 1221). Ze zápisu proto musí být patrné, kdo zasedání svolal a jak, kdy se konalo, kdo je zahájil, kdo mu předsedal, jaké další činovníky shromáždění zvolilo, jaká usnesení přijalo a kdy byl zápis vyhotoven (§ 254 odst. 2). Praxe k tomu přidává výsledky hlasování v hlasech, jinak nelze prokázat většinu podle § 1206 odst. 2. Stanovy téměř vždy žádají víc než zákon - ověřovatele zápisu, vyvěšení v domě nebo rozeslání všem vlastníkům; než zápis uzavřete, projděte si je.
Náležitosti dokumentu
| Náležitost | Co musí obsahovat |
| Označení společenství | Název, sídlo a IČO přesně podle rejstříku společenství vlastníků jednotek. |
| Kdo zasedání svolal a jak | Statutární orgán, nebo nejméně dva vlastníci s více než čtvrtinou hlasů (§ 1207 odst. 1); způsob a datum rozeslání pozvánky (§ 254 odst. 2 ve spojení s § 1221). |
| Datum, doba a místo konání | Den, čas zahájení i ukončení a přesné místo v domě nebo mimo něj. |
| Zahájení, předsedající, zapisovatel a činovníci | Kdo zasedání zahájil a ověřil usnášeníschopnost, koho shromáždění zvolilo předsedajícím, zapisovatelem a případně ověřovatelem (§ 253 odst. 1 ve spojení s § 1221). |
| Účast a usnášeníschopnost | Počet přítomných vlastníků a součet jejich hlasů proti celkovému počtu; prezenční listina jako příloha (§ 1206 odst. 2). |
| Pořad zasedání a jeho projednání | Pořad ohlášený v pozvánce a stručný popis projednání každého bodu. |
| Usnesení s výsledkem hlasování | Doslovné znění každého usnesení a hlasy pro, proti a zdrželi se, vyjádřené v hlasech (podílech) přítomných v době usnášení, nikoli v osobách. |
| Výhrady, přílohy, datum vyhotovení a podpisy | Výhrady vlastníků jako podklad pro postup podle § 1209 a § 258, seznam příloh, datum vyhotovení do 30 dnů a podpisy. |
Časté chyby
- Zaměněný základ většiny: hlasy podle počtu osob místo podle podílů (§ 1206 odst. 1), nebo většina počítaná ze všech hlasů i pro hlasování v sále - na zasedání stačí souhlas většiny hlasů přítomných, ledaže stanovy nebo zákon žádají více (§ 1206 odst. 2). Základ ze všech hlasů patří rozhodování mimo zasedání (§ 1214), podle osob se hlasuje jen tam, kde to žádá zákon (§ 1184 odst. 3).
- Chybějící prezenční listina nebo „usnesení bylo přijato“ bez počtů hlasů - počty zákon v zápisu výslovně nežádá (§ 254 odst. 2 ve spojení s § 1221), ale bez nich neprokážete kvórum (§ 1206 odst. 2) ani vyšší většinu podle stanov.
- Pozvánka rozeslaná pozdě nebo bez pořadu - lhůtu a způsob svolávání určují stanovy (§ 1200 odst. 2 písm. d)), z pozvánky musí být zřejmé místo, čas a pořad (§ 249 odst. 1 ve spojení s § 1221); vadné svolání je nejčastější důvod návrhu podle § 258.
- Rozhodování o bodu, který nebyl v pozvánce - lze o něm rozhodnout jen za účasti a se souhlasem všech oprávněných hlasovat (§ 253 odst. 3 ve spojení s § 1221).
- Zápis vyhotovený po třicetidenní lhůtě nebo nezpřístupněný vlastníkům - porušení § 254 ve spojení s § 1221 a zpravidla i stanov; platnost usnesení to samo o sobě nebourá (§ 260 odst. 1), důkazní pozici společenství ale zhoršuje.
Varianty a vzorové situace
Řádné shromáždění - závěrka, rozpočet a příspěvky na správu
Zasedání, které se ve společenství koná každý rok: zpráva o hospodaření, účetní závěrka, vypořádání výsledku hospodaření a celková výše příspěvků na správu domu a pozemku pro příští období - vše podle § 1208 písm. c) občanského zákoníku.
Předvyplnit tuto variantu v generátoru
Volba a odvolání výboru nebo předsedy společenství
Volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o jejich odměnách patří shromáždění podle § 1208 písm. b) občanského zákoníku. Změnu statutárního orgánu zapište do rejstříku společenství; zvolený člen musí být plně svéprávný a bezúhonný (§ 1205 odst. 2).
Předvyplnit tuto variantu v generátoru
Oprava domu nad limit a úvěr pro společenství
Rozhodnutí o opravě nebo stavební úpravě společné části, jejíž náklady převyšují částku stanovenou prováděcím právním předpisem, a předchozí souhlas k uzavření smlouvy o úvěru patří shromáždění podle § 1208 písm. e) a f) občanského zákoníku. U opravy mohou stanovy určit něco jiného, projděte si je před hlasováním.
Předvyplnit tuto variantu v generátoru
Shromáždění nebylo usnášeníschopné - přechod na hlasování mimo zasedání
Nejčastější patálie malých společenství: na zasedání nepřijdou vlastníci s většinou všech hlasů. O žádném bodu nelze rozhodnout, ale osoba oprávněná shromáždění svolat může podle § 1211 odst. 1 občanského zákoníku navrhnout, aby vlastníci o týchž záležitostech rozhodli mimo zasedání. Varianta zapíše konstatování o neusnášeníschopnosti a přechod na hlasování mimo zasedání.
Předvyplnit tuto variantu v generátoru
Zápis ze shromáždění SVJ - plný text vzoru
Toto je kompletní text vzoru. Prázdná místa doplní generátor výše - nebo si text zkopírujte a doplňte ručně.
ZÁPIS ZE ZASEDÁNÍ SHROMÁŽDĚNÍ
..........................., se sídlem ..........................., IČO ........................... (dále jen „společenství“)
I. Svolání a konání zasedání
Zasedání shromáždění svolal výbor společenství, a to ............................
Zasedání se konalo dne ........................... ........................... ............................
II. Zahájení, předsedající a zapisovatel
Zasedání zahájil ........................... a ověřil účast vlastníků jednotek podle prezenční listiny.
Za předsedajícího zasedání byl zvolen ..........................., za zapisovatele ............................
III. Účast vlastníků jednotek a usnášeníschopnost
Celkový počet hlasů všech vlastníků jednotek: ...........................
Počet přítomných vlastníků jednotek: ...........................
Počet hlasů přítomných vlastníků jednotek: ...........................
Přítomní vlastníci jednotek se zapsali do prezenční listiny, která tvoří přílohu tohoto zápisu.
Předsedající konstatoval, že shromáždění je způsobilé se usnášet, neboť jsou přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu všech hlasů.
IV. Pořad zasedání
Zasedání bylo svoláno s tímto pořadem ohlášeným v pozvánce:
...........................
V. Projednání pořadu zasedání a přijatá usnesení
...........................
VI. Výsledky hlasování
...........................
Počty hlasů uvedené u jednotlivých usnesení odpovídají hlasům vlastníků jednotek přítomných v době usnášení; odchody a příchody v průběhu zasedání jsou vyznačeny v prezenční listině.
Po vyčerpání pořadu zasedání předsedající zasedání shromáždění ukončil.
Zápis byl vyhotoven dne ............................
Přílohy tohoto zápisu:
1. Pozvánka na zasedání shromáždění
2. Prezenční listina
3. Podklady k jednotlivým bodům pořadu zasedání
........................................
..........................., předsedající zasedání
........................................
..........................., zapisovatel
Zápis ze shromáždění SVJ vzor Word (DOCX)
Vzor zápis ze shromáždění svj ve formátu Word stáhnete z generátoru tlačítkem „Stáhnout Word (DOCX)“ - zdarma, bez registrace, s vašimi údaji již doplněnými.
Zápis ze shromáždění SVJ vzor PDF
Tentýž dokument stáhnete i jako PDF připravené k tisku a podpisu. Generování probíhá ve vašem prohlížeči, údaje nikam neodesíláme.
Zápis ze shromáždění SVJ ke stažení zdarma
Vzor je zdarma v plné verzi - žádná zkušební doba, žádný e-mail. Vyplňte, stáhněte, podepište.
Aktuálnost vzoru pro rok 2026
Vzor odpovídá právnímu stavu k roku 2026. Odkazovaná ustanovení průběžně kontrolujeme proti aktuálnímu znění zákonů v oficiální e-Sbírce.
Časté otázky
Do kdy musí být zápis ze shromáždění vyhotoven a kdo ho podepisuje?
Vyhotovení zajistí statutární orgán do třiceti dnů od ukončení zasedání; není-li to možné, vyhotoví zápis ten, kdo zasedání předsedal, nebo koho tím shromáždění pověřilo (§ 254 odst. 1 ve spojení s § 1221 občanského zákoníku). Podpisy zákon nepředepisuje - v praxi podepisuje předsedající a zapisovatel a stanovy často žádají ještě ověřovatele. Rozeslání všem vlastníkům zákon nenařizuje, každý vlastník však má právo do zápisů nahlížet (§ 254 odst. 3).
Hodí se tento vzor i na zápis ze schůze výboru SVJ?
Ne bez úprav. Ve shromáždění se hlasuje podle velikosti podílů na společných částech (§ 1206 občanského zákoníku), kdežto výbor je kolektivní orgán: usnáší se za přítomnosti většiny svých členů a rozhoduje většinou hlasů zúčastněných, přičemž každý člen má jeden hlas (§ 156). Obsah zápisu ze schůze výboru si zpravidla určují stanovy - přepište proto článek o usnášeníschopnosti na počty členů výboru.
Musí zápis nebo změnu stanov osvědčovat notář?
Zápis notář neosvědčuje a formu veřejné listiny nevyžaduje ani změna stanov (§ 1200 odst. 5 občanského zákoníku); postačí rozhodnutí zachycené v zápisu a úplné nové znění stanov se zakládá do sbírky listin rejstříkového soudu. Veřejnou listinu vyžaduje rozhodnutí ustavující schůze o přijetí stanov (§ 1200 odst. 4) a případy, kdy ji žádají stanovy; tam musí mít tuto formu i návrh při rozhodování mimo zasedání a podpisy na vyjádřeních musí být úředně ověřeny (§ 1211 odst. 2 a § 1212).
Jak dlouho předem se shromáždění svolává a co musí být v pozvánce?
Statutární orgán svolá shromáždění nejméně jedenkrát do roka, a dále z podnětu vlastníků, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich (§ 1207 odst. 1 občanského zákoníku). Z pozvánky musí být zřejmé místo, čas a pořad zasedání. Lhůtu určují stanovy - způsob svolávání je jejich povinnou náležitostí (§ 1200 odst. 2 písm. d)) - a teprve mlčí-li, nabízí se přiměřené použití třicetidenní lhůty podle § 249 odst. 1 ve spojení s § 1221. Pozvánku i podklady k pořadu přiložte k zápisu; nejsou-li připojeny, musí svolavatel umožnit každému vlastníkovi včas se s nimi seznámit (§ 1207 odst. 2).
Co dělat, když shromáždění není usnášeníschopné?
Nerozhodujte o ničem: usnesení přijaté bez kvóra je v rozporu se zákonem a soud může na návrh vyslovit jeho neplatnost (§ 258 ve spojení s § 1221 občanského zákoníku), byť ji nevysloví, nemělo-li porušení závažné právní následky (§ 260). Zápis přesto vyhotovte: součet hlasů přítomných, konstatování o neusnášeníschopnosti a ukončení zasedání. Osoba oprávněná shromáždění svolat může poté písemně navrhnout, aby vlastníci o týchž záležitostech rozhodli mimo zasedání; lhůta k vyjádření činí patnáct dní, neurčí-li stanovy delší (§ 1211). Připouštějí-li stanovy náhradní shromáždění, usnáší se už při 40 % všech hlasů (§ 1210), a o nerozhodnuté záležitosti může pro důležitý důvod rozhodnout soud (§ 1209 odst. 3).
Může se vlastník nechat na shromáždění zastoupit?
Občanský zákoník zastoupení nezakazuje a v praxi je běžné - vlastník zmocní jinou osobu písemnou plnou mocí, která se přiloží k prezenční listině a tvoří přílohu zápisu. Plnou moc udělte na jedno konkrétní zasedání a uveďte, zda opravňuje k hlasování o všech bodech pořadu. Hlasy zástupce se počítají jako hlasy zastoupeného, na kvórum i na většinu přítomných tedy působí stejně jako osobní účast (§ 1206 odst. 2).
Právní úprava
Citovaná ustanovení naposledy strojově ověřena proti aktuálnímu znění v oficiální e-Sbírce (e-sbirka.gov.cz) dne 11. 9. 2026. Změny zákonů sledujeme průběžně.
- § 1205 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- orgány společenství vlastníků - shromáždění jako nejvyšší orgán, výbor nebo předseda jako statutární orgán, způsobilost člena voleného orgánu
- § 1206 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- hlasy podle velikosti podílu na společných částech, usnášeníschopnost za přítomnosti vlastníků s většinou všech hlasů, přijetí rozhodnutí většinou hlasů přítomných
- § 1207 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- svolání zasedání nejméně jedenkrát do roka, podnět vlastníků s více než čtvrtinou hlasů, podklady k pozvánce
- § 1208 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- působnost shromáždění - stanovy, volené orgány, závěrka a rozpočet, opravy nad limit, předchozí souhlas k úvěru
- § 1209 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- přehlasovaný vlastník se může obrátit na soud, právo zaniká do tří měsíců ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl; soud rozhodne i o věci nerozhodnuté pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se
- § 1210 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- náhradní shromáždění - připouštějí-li je stanovy, usnáší se za přítomnosti vlastníků s alespoň 40 % všech hlasů
- § 1211 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- rozhodování mimo zasedání - přípustnost při neusnášeníschopnosti nebo podle stanov, obsah návrhu a lhůta pro vyjádření patnáct dní
- § 1212 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- platnost hlasování mimo zasedání - datované vyjádření podepsané vlastní rukou na listině s plným zněním návrhu
- § 1213 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- povinnost statutárního orgánu oznámit vlastníkům výsledek hlasování a celý obsah přijatého usnesení
- § 1214 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- při rozhodování mimo zasedání se většina počítá z celkového počtu hlasů všech vlastníků jednotek
- § 1169 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- změna prohlášení - k účinnosti se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, tedy vyšší většina než podle § 1206 odst. 2
- § 1184 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- nařízení prodeje jednotky - s podáním návrhu musí vyslovit souhlas většina všech vlastníků jednotek, tedy většina počítaná podle osob
- § 1221 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- přiměřené použití ustanovení o spolku na svolání, zasedání a rozhodování orgánů společenství a na neplatnost rozhodnutí
- § 252 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- usnesení se přijímá většinou hlasů členů přítomných v době usnášení - přiměřeně podle § 1221 fixuje rozhodný okamžik i pro shromáždění
- § 253 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- zahájení zasedání, ověření usnášeníschopnosti, volba předsedy a činovníků; o záležitosti mimo ohlášený pořad lze rozhodnout jen za účasti a se souhlasem všech oprávněných hlasovat (odst. 3)
- § 254 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- vyhotovení zápisu do třiceti dnů od ukončení zasedání, obsahové náležitosti zápisu a právo člena nahlížet do zápisů
- § 258 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- návrh soudu na vyslovení neplatnosti rozhodnutí orgánu pro rozpor se zákonem nebo stanovami; na SVJ dopadá podle § 1221
- § 259 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- právo dovolat se neplatnosti rozhodnutí zaniká do tří měsíců od vědomosti, nejpozději do jednoho roku od přijetí rozhodnutí
- § 260 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- soud neplatnost nevysloví, došlo-li k porušení zákona nebo stanov bez závažných právních následků nebo by tím byla dotčena práva třetích osob
- § 249 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- pozvánka na zasedání spolku musí uvádět místo, čas a pořad; třicetidenní lhůta platí, jen není-li lhůta určena stanovami - ty ji u SVJ obsahovat musí (§ 1200 odst. 2 písm. d))
- § 1200 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- obsah stanov, veřejná listina u přijetí stanov na ustavující schůzi (odst. 4) a její nevyžadování při změně stanov (odst. 5)
- § 156 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- kolektivní orgán - usnášeníschopnost za účasti většiny členů a rozhodování většinou hlasů zúčastněných členů (výbor společenství)
- § 1180 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- rozvržení příspěvků na správu domu a pozemku podle podílu na společných částech
Související dokumenty
- Prezenční listina ze shromáždění SVJ - vzor
Prezenční listina ze shromáždění SVJ - vzor 2026 zdarma ke stažení v PDF i Wordu. Se sloupcem podílu na společných částech a ověřením usnášeníschopnosti.
- Plná moc - vzor
Plná moc vzor 2026 zdarma ke stažení v PDF i Wordu. Vyplňte online generátor - obecná i speciální plná moc podle § 441 občanského zákoníku, bez registrace.
- Zápis z valné hromady s.r.o. - vzor
Zápis z valné hromady s.r.o. - vzor 2026 zdarma ke stažení v PDF i Wordu. Náležitosti podle § 189 ZOK, lhůta 15 dnů, online generátor bez registrace.
Strojově čitelné schéma tohoto dokumentu: zapis-ze-shromazdeni-svj.json