Prezenční listina ze shromáždění společenství vlastníků je příloha zápisu, která dokládá, kdo z vlastníků jednotek byl na zasedání přítomen a kolik hlasů zastupoval. Podle § 1206 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, má každý vlastník počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech - hlasuje se tedy podíly, zpravidla ne po hlavách, a listina bez sloupce se spoluvlastnickým podílem svůj účel neplní. Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů (§ 1206 odst. 2), a listina je hlavní doklad o tom, že tato podmínka byla splněna. Usnášeníschopnost ověřuje při zahájení ten, kdo zasedání zahájil (§ 253 odst. 1 ve spojení s § 1221 občanského zákoníku), a výsledek ověření do listiny zapíše.
Kdy prezenční listina ze shromáždění svj použít
Prezenční listinu ze shromáždění použijete při každém zasedání shromáždění společenství vlastníků - výročním i mimořádném. Má jediný, ale zásadní účel: doložit, kolik hlasů bylo v sále, a tím i to, že shromáždění bylo způsobilé usnášet se. Připojuje se k zápisu ze zasedání a archivuje se spolu s ním; teprve dohromady prokazují, že přijatá usnesení vznikla platně.
Na rozdíl od běžné prezenční listiny ze školení nebo porady se ve SVJ zpravidla nepodepisují hlavy, ale hlasy. Každý vlastník má počet hlasů odpovídající velikosti svého podílu na společných částech (§ 1206 odst. 1), takže u každého řádku musí být uveden i tento podíl. Pozor na dva různé základy: usnášeníschopnost se poměřuje s celkovým počtem všech hlasů, kdežto k přijetí usnesení stačí většina hlasů přítomných vlastníků, ledaže stanovy nebo zákon žádají vyšší počet hlasů (§ 1206 odst. 2). Proto listina začíná celkovým počtem hlasů a končí součtem hlasů přítomných. Někde žádá zákon většinu podle počtu vlastníků, ne podle hlasů (§ 1184 odst. 3) - tam se hodí i počet přítomných osob.
Druhá věc, kterou listina musí unést, je zastoupení. Vlastník se může nechat zastoupit na základě plné moci (§ 441 občanského zákoníku); u takového řádku uveďte jméno zástupce a datum plné moci a plnou moc připojte k listině. Podíly opisujte z prohlášení o rozdělení domu (§ 1166 odst. 1 písm. b) bod 3); seznam vlastníků jednotek podle § 1178 je neobsahuje, vede se jen v rozsahu jména, bydliště a údajů o užívání bytu. Generátor podíly nesčítá - součet hlasů přítomných a výsledek ověření doplňuje předsedající při zahájení zasedání.
Náležitosti dokumentu
| Náležitost | Co musí obsahovat |
|---|
| Označení společenství a domu | Název podle rejstříku, sídlo a IČO - listina musí být přiřaditelná ke konkrétnímu SVJ. |
| Datum, čas a místo zasedání | U náhradního shromáždění navíc údaj, že jde o náhradní zasedání, a článek stanov, který je připouští. |
| Kdo svolal a kdo zahájil zasedání | Svolavatel a předsedající, který při zahájení ověřuje usnášeníschopnost (§ 253 odst. 1 ve spojení s § 1221). |
| Jednotka a vlastník | Číslo jednotky podle prohlášení a jméno vlastníka; spoluvlastníci jedné jednotky patří na jeden řádek. |
| Spoluvlastnický podíl na společných částech | Zlomek nebo procento z prohlášení (§ 1166 odst. 1 písm. b) bod 3), z něhož plyne počet hlasů vlastníka (§ 1206 odst. 1). Bez tohoto sloupce listina neprokáže nic. |
| Způsob účasti a plná moc | Osobně, nebo v zastoupení s uvedením zástupce a data plné moci; plné moci jsou přílohou listiny. |
| Vlastnoruční podpis vlastníka nebo zástupce a čas odchodu | Podpis u řádku, nikoli hromadně na konci; odejde-li vlastník dřív, zapište k řádku čas odchodu (§ 252 odst. 1 ve spojení s § 1221). |
| Součet hlasů a ověření usnášeníschopnosti | Součet hlasů přítomných a výslovný závěr, zda je shromáždění způsobilé usnášet se. |
Časté chyby
- Listina bez sloupce s podílem na společných částech - napočítá hlavy místo hlasů a usnášeníschopnost jí prokázat nelze (§ 1206 odst. 1).
- Záměna dvou základů: kvórum se poměřuje s celkovým počtem všech hlasů, ale k přijetí usnesení stačí většina hlasů přítomných, ledaže stanovy nebo zákon žádají více (§ 1206 odst. 2). Základ z celkového počtu hlasů všech vlastníků (§ 1214) patří rozhodování mimo zasedání; kdo jím poměřuje hlasování v sále, zapíše přijaté usnesení jako nepřijaté.
- Chybějící odkaz na plnou moc u zastoupeného vlastníka, nebo plná moc nepřipojená k listině - hlas zástupce lze zpochybnit.
- Spoluvlastníci jedné jednotky podepsaní na dvou řádcích, takže se podíl jednotky do součtu započítá dvakrát.
- Listina nepřipojená k zápisu nebo zahozená po zasedání - přehlasovaný vlastník může návrh soudu podat do tří měsíců (§ 1209 odst. 1) a listina je pak základní důkaz.
Jak z prezenční listiny ověřit usnášeníschopnost shromáždění
Nejdřív si určete základ pro kvórum: celkový počet hlasů všech vlastníků jednotek. Podíly na společných částech bývají v prohlášení vyjádřeny zlomky se společným jmenovatelem, typicky v tisícinách nebo desetitisícinách, takže základem je 1000, 10000 nebo 100 %. S tímto celkem se poměřuje usnášeníschopnost a k hlasu jednotky, jejímž vlastníkem je samo společenství, se nepřihlíží (§ 1206 odst. 1).
Pak u každého přítomného vlastníka opište podíl z prohlášení o rozdělení domu (§ 1166 odst. 1 písm. b) bod 3 občanského zákoníku) a podíly sečtěte. Součet porovnejte s hranicí: u běžného zasedání musí přítomní mít většinu všech hlasů (§ 1206 odst. 2), u náhradního shromáždění stačí alespoň 40 % všech hlasů (§ 1210). Tabulka i součtový řádek jsou připraveny tak, aby je předsedající doplnil perem při zahájení; výsledek se zapíše i do zápisu.
Pak ale základ přepněte. Usnášeníschopnost se poměřuje s celkovým počtem hlasů, kdežto k přijetí každého usnesení se vyžaduje jen souhlas většiny hlasů vlastníků přítomných, ledaže stanovy nebo zákon žádají vyšší počet hlasů (§ 1206 odst. 2); rozhodný je stav v době usnášení (§ 252 odst. 1 ve spojení s § 1221). Je-li z 10 000 hlasů přítomno 6 000, usnesení projde už při 3 200 hlasech pro, ačkoli je to méně než polovina všech hlasů. Základ „z celkového počtu hlasů všech vlastníků“ podle § 1214 patří rozhodování mimo zasedání. Odejde-li někdo během zasedání, poznamenejte to k jeho řádku s časem - jinak u pozdějších bodů nedoložíte, kolik hlasů se počítalo.
Celkový počet hlasů všech vlastníků jednotek: 10 000 (podíly v desetitisícinách)
Počet hlasů potřebný k usnášeníschopnosti: 5 001
Č. | Jednotka | Vlastník | Podíl | Účast | Čas odchodu
1. | č. 1 | Jan Novák | 745/10000 | osobně | -
2. | č. 2 | Marie Dvořáková | 1 120/10000 | zástupce Jan Novák, PM z 2. 6. 2026 | 19:10
3. | č. 3 | Petr a Eva Kučerovi (SJM) | 980/10000 | osobně | -
4. | č. 7 | Bytový dům Invest s.r.o. | 2 585/10000 | zástupce Ing. Pavel Horák, PM z 28. 5. 2026 | -
Součet hlasů přítomných vlastníků: 5 430 z 10 000
Přítomní vlastníci mají většinu všech hlasů: ANO
Předsedající ověřil, že shromáždění je způsobilé usnášet se.
Do zápisu k bodu 3 (hlasování v 19:30, po odchodu vlastníka č. 2):
přítomno 4 310 hlasů, pro 2 300, proti 1 400, zdrželo se 610 - přijato.
Varianty a vzorové situace
Náhradní shromáždění
Prvně svolané zasedání nebylo usnášeníschopné a stanovy připouštějí náhradní shromáždění, které se podle § 1210 občanského zákoníku usnáší už za přítomnosti vlastníků s alespoň 40 % všech hlasů. V listině uveďte snížený počet hlasů i článek stanov, který je dovoluje.
Předvyplnit tuto variantu v generátoru
Zasedání se zastoupenými vlastníky
Na shromáždění se běžně část vlastníků nechá zastoupit na základě plné moci podle § 441 občanského zákoníku. Listina pak u každého takového řádku uvádí jméno zástupce a datum plné moci a plné moci se k ní připojují - jinak lze hlasy zastoupených později zpochybnit.
Předvyplnit tuto variantu v generátoru
Shromáždění nebylo usnášeníschopné
Listina má cenu i tehdy, když se sešlo příliš málo hlasů: dokládá, proč se nehlasovalo, a otevírá cestu k náhradnímu shromáždění nebo k rozhodování mimo zasedání podle § 1211 občanského zákoníku. Součet hlasů nechte doplnit perem a poznámku o dalším postupu vytiskněte pod tabulku.
Předvyplnit tuto variantu v generátoru
Prezenční listina ze shromáždění SVJ - plný text vzoru
Toto je kompletní text vzoru. Prázdná místa doplní generátor výše - nebo si text zkopírujte a doplňte ručně.
PREZENČNÍ LISTINA ZE SHROMÁŽDĚNÍ SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ
...........................
se sídlem ..........................., IČO ...........................
Listina přítomných vlastníků jednotek ze zasedání shromáždění.
Datum zasedání: ...........................
Čas zahájení: ...........................
Místo konání: ...........................
Zasedání svolal: ...........................
Předsedající: ...........................
Zapisovatel: ...........................
Hlasy a usnášeníschopnost
Celkový počet hlasů všech vlastníků jednotek: ...........................
Počet hlasů potřebný k usnášeníschopnosti: ...........................
Každý vlastník jednotky má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech (§ 1206 odst. 1 občanského zákoníku). Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů (§ 1206 odst. 2 občanského zákoníku).
Přítomní vlastníci jednotek
Svým podpisem potvrzuji přítomnost na výše uvedeném zasedání a správnost údaje o svém podílu na společných částech. Účastním-li se v zastoupení, je plná moc přílohou této listiny.
Č. | Jednotka | Vlastník jednotky | Podíl na společných částech | Osobně / v zastoupení (plná moc) | Podpis | Čas odchodu
1. | č. ....... | .............................. | ............... | ...................... | ............... | ..........
2. | č. ....... | .............................. | ............... | ...................... | ............... | ..........
3. | č. ....... | .............................. | ............... | ...................... | ............... | ..........
4. | č. ....... | .............................. | ............... | ...................... | ............... | ..........
5. | č. ....... | .............................. | ............... | ...................... | ............... | ..........
6. | č. ....... | .............................. | ............... | ...................... | ............... | ..........
7. | č. ....... | .............................. | ............... | ...................... | ............... | ..........
8. | č. ....... | .............................. | ............... | ...................... | ............... | ..........
9. | č. ....... | .............................. | ............... | ...................... | ............... | ..........
10. | č. ...... | .............................. | ............... | ...................... | ............... | ..........
11. | č. ...... | .............................. | ............... | ...................... | ............... | ..........
12. | č. ...... | .............................. | ............... | ...................... | ............... | ..........
Součet hlasů přítomných vlastníků jednotek: ...........................
Přítomní vlastníci mají většinu všech hlasů: ANO - NE (nehodící se škrtněte)
Předsedající ověřil, že shromáždění je - není způsobilé usnášet se (nehodící se škrtněte).
Odejde-li vlastník jednotky v průběhu zasedání, zapište k jeho řádku čas odchodu: k přijetí usnesení se vyžaduje souhlas většiny hlasů vlastníků přítomných v době usnášení (§ 1206 odst. 2 občanského zákoníku, obdobně § 252 odst. 1 ve spojení s § 1221), takže u dalších bodů se počítá jen z hlasů, které v sále zůstaly.
Tato listina je přílohou zápisu ze zasedání shromáždění konaného dne ........................... a ukládá se spolu s ním.
V ........................... dne ...........................
........................................
..........................., předsedající zasedání
........................................
..........................., zapisovatel
Prezenční listina ze shromáždění SVJ vzor Word (DOCX)
Vzor prezenční listina ze shromáždění svj ve formátu Word stáhnete z generátoru tlačítkem „Stáhnout Word (DOCX)“ - zdarma, bez registrace, s vašimi údaji již doplněnými.
Prezenční listina ze shromáždění SVJ vzor PDF
Tentýž dokument stáhnete i jako PDF připravené k tisku a podpisu. Generování probíhá ve vašem prohlížeči, údaje nikam neodesíláme.
Prezenční listina ze shromáždění SVJ ke stažení zdarma
Vzor je zdarma v plné verzi - žádná zkušební doba, žádný e-mail. Vyplňte, stáhněte, podepište.
Aktuálnost vzoru pro rok 2026
Vzor odpovídá právnímu stavu k roku 2026. Odkazovaná ustanovení průběžně kontrolujeme proti aktuálnímu znění zákonů v oficiální e-Sbírce.
Časté otázky
Musí mít prezenční listina ze shromáždění SVJ sloupec se spoluvlastnickým podílem?
Prakticky ano. Ve společenství vlastníků se zpravidla nehlasuje po hlavách: každý vlastník má počet hlasů odpovídající velikosti svého podílu na společných částech (§ 1206 odst. 1 občanského zákoníku). Listina, která uvádí jen jména a podpisy, usnášeníschopnost neprokáže. Proto tento vzor obsahuje u každého řádku podíl a pod tabulkou součtový řádek.
Kdo ověřuje usnášeníschopnost a jak se počítá?
Ověřuje ji ten, kdo zasedání zahájí (§ 253 odst. 1 ve spojení s § 1221 občanského zákoníku), ještě před prvním hlasováním: sečte podíly přítomných a srovná je s celkovým počtem hlasů v hlavičce listiny - shromáždění se usnáší za přítomnosti vlastníků, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí konkrétního usnesení pak platí jiný základ: stačí souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků, ledaže stanovy nebo zákon žádají vyšší počet hlasů (§ 1206 odst. 2). Většina z celkového počtu hlasů všech vlastníků (§ 1214) se počítá až mimo zasedání.
Jak do listiny zapsat vlastníka, který se nechal zastoupit?
Na řádek jednotky napište vlastníka, do sloupce o způsobu účasti jméno zástupce a datum plné moci, a podepíše se zástupce. Plná moc podle § 441 občanského zákoníku musí být písemná, uvádět rozsah zástupčího oprávnění (účast a hlasování na shromáždění konaném v určitý den) a připojuje se k listině jako příloha. Zda stanovy žádají její předložení předem, si ověřte ve stanovách společenství.
Co dělat, když shromáždění není usnášeníschopné?
Listinu i tak dokončete a nechte podepsat - je dokladem, proč se nehlasovalo. Připouštějí-li to stanovy, lze svolat náhradní shromáždění způsobilé usnášet se už při účasti vlastníků s alespoň 40 % všech hlasů (§ 1210 občanského zákoníku). Druhou cestou je návrh toho, kdo je oprávněn shromáždění svolat, aby vlastníci rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání; lhůta k vyjádření činí patnáct dní, neurčí-li stanovy delší (§ 1211). O řádně předložené, ale nerozhodnuté záležitosti může na návrh vlastníka rozhodnout soud (§ 1209 odst. 3).
Je prezenční listina ze shromáždění povinná?
Občanský zákoník ji pro společenství vlastníků výslovně nepředepisuje - na rozdíl od valné hromady s.r.o., kde je listina přítomných přílohou zápisu podle § 189 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích. Povinnost však vzniká nepřímo: usnášeníschopnost se musí ověřit a ze zápisu má být patrné, jak zasedání proběhlo (§ 254 odst. 2 ve spojení s § 1221 občanského zákoníku). Bez podepsané listiny nemá společenství čím prokázat, kolik hlasů bylo přítomno, pokud někdo usnesení napadne.
Kdo se může do prezenční listiny podívat a jak dlouho se uchovává?
Listina je součástí dokumentace k zasedání, a proto do ní vlastníci nahlížejí za stejných podmínek jako do zápisů - neurčí-li stanovy jinak, v sídle společenství (§ 254 odst. 3 ve spojení s § 1221 občanského zákoníku). Uchovávejte ji trvale spolu se zápisy: přehlasovaný vlastník může návrh soudu podat do tří měsíců ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl (§ 1209 odst. 1), a neplatnosti usnesení pro rozpor se zákonem nebo stanovami (§ 258 ve spojení s § 1221) se lze dovolat nejpozději do jednoho roku od přijetí rozhodnutí (§ 259). Osobní údaje z listiny zpřístupňujte jen v rozsahu potřebném ke správě domu.
Právní úprava
Citovaná ustanovení naposledy strojově ověřena proti aktuálnímu znění v oficiální e-Sbírce (e-sbirka.gov.cz) dne 11. 9. 2026. Změny zákonů sledujeme průběžně.
- § 1206 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- hlasy vlastníka odpovídají velikosti jeho podílu na společných částech; shromáždění je usnášeníschopné za přítomnosti většiny všech hlasů
- § 1207 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- svolání zasedání shromáždění a zpřístupnění podkladů k pořadu zasedání
- § 1209 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- návrh přehlasovaného vlastníka soudu ve lhůtě tří měsíců; návrh soudu tam, kde shromáždění nebylo usnášeníschopné
- § 1210 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- náhradní shromáždění - usnášeníschopné při alespoň 40 % všech hlasů
- § 1211 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- rozhodování mimo zasedání (per rollam) a lhůta patnácti dnů k vyjádření
- § 1214 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- většina se počítá z celkového počtu hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže zákon stanoví, že se počítá z celkového počtu vlastníků jednotek
- § 1166 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- náležitosti prohlášení, mimo jiné velikost podílů na společných částech (odst. 1 písm. b) bod 3) - odtud se opisují podíly do listiny
- § 1184 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- k návrhu na nařízení prodeje jednotky se vyžaduje souhlas většiny všech vlastníků jednotek - zákonná výjimka z hlasování podle podílů
- § 1178 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- seznam vlastníků jednotek vedený osobou odpovědnou za správu domu, a to jen v rozsahu jména, bydliště a údajů o užívání bytu - podíly v něm nejsou
- § 441 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- smluvní zastoupení: zmocnitel uvede rozsah zástupčího oprávnění v plné moci; netýká-li se zastoupení jen určitého právního jednání, udělí se plná moc v písemné formě
- § 252 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- usnesení se přijímá většinou hlasů členů přítomných v době usnášení; na shromáždění SVJ se použije přiměřeně podle § 1221
- § 258 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- návrh soudu na vyslovení neplatnosti rozhodnutí orgánu pro rozpor se zákonem nebo stanovami; na SVJ se použije podle § 1221
- § 259 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- právo dovolat se neplatnosti zaniká do tří měsíců od vědomosti, nejpozději do jednoho roku od přijetí rozhodnutí
- § 253 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- kdo zasedání zahájí, ověří usnášeníschopnost; použije se přiměřeně i na shromáždění SVJ podle § 1221
- § 254 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- zápis ze zasedání a nahlížení do zápisů; na SVJ se použije přiměřeně podle § 1221
- § 1221 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- přiměřené použití ustanovení o spolku na svolání, zasedání a rozhodování orgánů společenství vlastníků
- § 189 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích
- pro srovnání - u valné hromady s.r.o. zákon listinu přítomných výslovně předepisuje jako přílohu zápisu
Související dokumenty
- Zápis ze shromáždění SVJ - vzor
Zápis ze shromáždění SVJ vzor 2026 zdarma ke stažení v PDF i Wordu. Usnášeníschopnost, hlasování podle podílů, přílohy - generátor bez registrace.
- Plná moc - vzor
Plná moc vzor 2026 zdarma ke stažení v PDF i Wordu. Vyplňte online generátor - obecná i speciální plná moc podle § 441 občanského zákoníku, bez registrace.
- Prezenční listina - vzor
Prezenční listina vzor 2026 zdarma ke stažení v PDF i Wordu. Generátor pro školení BOZP, porady i dotované vzdělávací akce - vyplníte za minutu.
- Evidenční list bytu - vzor
Evidenční list bytu vzor 2026 zdarma ke stažení v PDF i Word. Rozpis nájemného a záloh na služby k nájemní smlouvě, změny záloh podle zákona.
Strojově čitelné schéma tohoto dokumentu: prezencni-listina-shromazdeni-svj.json
