Vyúčtování služeb nájemníkovi - vzor 2026 zdarma

Vyúčtování služeb je písemný přehled, ve kterém pronajímatel nájemci za zúčtovací období porovná přijaté zálohy se skutečnými náklady na teplo, vodu, výtah, úklid a další služby a vyčíslí přeplatek nebo nedoplatek. Upravuje ho § 7 zákona č. 67/2013 Sb., o službách spojených s užíváním bytů: pronajímatel ho musí nájemci doručit nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období a musí v něm uvést skutečné náklady v členění podle jednotlivých služeb a celkovou výši přijatých záloh. Přeplatek i nedoplatek jsou splatné v dohodnuté lhůtě, nejpozději do 4 měsíců od doručení vyúčtování. Nájemce může do 30 dnů od doručení písemně požádat o doložení podkladů a do 30 dnů od doručení vyúčtování, popřípadě od doložení podkladů, podat námitky (§ 8). Za opožděné vyúčtování mu náleží pokuta 50 Kč za každý započatý den prodlení, nebyla-li s alespoň dvoutřetinovou většinou nájemců v domě ujednána nebo družstvem či společenstvím rozhodnuta nižší (§ 13).

Na co si dát pozor

Vyúčtování musíte nájemci doručit nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období (§ 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.), u kalendářního roku do 30. dubna. Při zpoždění náleží nájemci pokuta za každý započatý den prodlení (§ 13). Lhůta platí i tehdy, když vám SVJ doručí své vyúčtování pozdě, nebo když nájem skončil v průběhu roku.
Vyúčtování musí uvádět skutečné náklady v členění podle jednotlivých služeb a celkovou výši přijatých záloh tak, aby byl každý rozdíl zřejmý a kontrolovatelný podle sjednaných pravidel rozúčtování (§ 7 odst. 2).
Přeplatek vraťte v dohodnuté lhůtě, nejpozději do 4 měsíců od doručení vyúčtování, i když nájemce podal námitky - vady vyúčtování splatnost přeplatku neovlivňují. Splatnost nedoplatku odkládají jen vady, které mají vliv na jeho vypočtenou výši (§ 7 odst. 3).
Na písemnou žádost podanou do 30 dnů od doručení musíte do 30 dnů doložit náklady, způsob rozúčtování, stanovení záloh a provedení vyúčtování a umožnit pořízení kopií; včasné námitky musíte vyřídit do 30 dnů od předložení (§ 8). I zde hrozí pokuta podle § 13.
Do nákladů na služby nepatří náklady na vyhotovení a doručení vyúčtování (§ 7 odst. 4), revize zařízení a součástí domu ani odpisy domu (§ 2 odst. 1 písm. d)). Pronajímatel nesmí po nájemci požadovat jiná plnění než nájemné a platby za služby (§ 2251 odst. 2 občanského zákoníku).
Paušální platba za služby se nevyúčtovává, ale vyžaduje písemné ujednání (§ 1 odst. 4, § 9 odst. 1). U nájmu na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou nelze do paušálu zahrnout teplo, teplou vodu, vodu a odvádění odpadních vod; ty se musí vždy vyúčtovat (§ 9 odst. 4).

Vyplňte údaje

Vaše údaje neopustí váš prohlížeč. Dokument se vytváří přímo ve vašem zařízení a nic z toho, co vyplníte, se nikam neodesílá.

Rozepsaný dokument zůstává uložený jen ve vašem prohlížeči a po 48 hodinách se sám smaže.

Kdy se hodí vyúčtování služeb nájemníkovi

Vzor použijte jako pronajímatel bytu, ať jste soukromý vlastník, družstvo nebo správce, který vyúčtování připravuje za vlastníka. Platí-li nájemce zálohy na služby, musíte mu jednou za zúčtovací období (zpravidla kalendářní rok) vyúčtovat skutečné náklady a doručit mu vyúčtování do 4 měsíců od konce období, u kalendářního roku tedy do 30. dubna (§ 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.).

Vyúčtování musí být rozepsané po jednotlivých službách a uvádět celkovou výši přijatých záloh tak, aby si nájemce každý rozdíl mohl zkontrolovat (§ 7 odst. 2). Proto vzor staví na tabulce: služba, zálohy, náklad, klíč rozúčtování, rozdíl. Pod ní je výsledek se splatností a číslem účtu a poučení, jak může nájemce do 30 dnů požádat o podklady a podat námitky do 30 dnů od doručení vyúčtování, popřípadě od doložení podkladů (§ 8).

Vzor pokrývá i byt v domě se SVJ, kde přeúčtováváte vyúčtování od společenství, nájem, který trval jen část roku, nevrácenou část jistoty po skončení nájmu a oznámení nové výše záloh. Pokud si s nájemcem písemně sjednáte paušální platbu za služby, ty se nevyúčtovávají (§ 9). U nájmu na déle než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou však teplo, teplou vodu a vodu paušálem hradit nelze a vyúčtovat je musíte vždy.

Náležitosti dokumentu

Náležitost	Co musí obsahovat
Označení pronajímatele, nájemce a bytu	Jména, adresy pro doručení a přesné označení bytu. Vyhotovuje-li vyúčtování správce, uveďte, že jedná za pronajímatele.
Zúčtovací období	Od kdy do kdy se účtuje. Je nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určuje pronajímatel (§ 2 odst. 1 písm. c) zákona č. 67/2013 Sb.).
Rozpis po jednotlivých službách	U každé služby přijaté zálohy, skutečný náklad, způsob rozúčtování a rozdíl, aby byl výsledek kontrolovatelný (§ 7 odst. 2).
Celkové zálohy a náklady	Celková výše skutečně přijatých měsíčních záloh a součet skutečných nákladů; zákon celkovou výši záloh výslovně vyžaduje (§ 7 odst. 2).
Výsledek, splatnost a účet	Přeplatek nebo nedoplatek, den splatnosti, nejpozději 4 měsíce od doručení vyúčtování (§ 7 odst. 3), a číslo účtu; přeplatek i nedoplatek jsou splatné k témuž dni (§ 2252 odst. 2 NOZ).
Poučení o podkladech a námitkách	Zákon poučení výslovně nežádá, ale nájemci ukáže lhůty 30 dnů na žádost o podklady i na námitky (§ 8) a předejde sporům o to, kdy lhůta běžela.
Datum, podpis a doklad o doručení	Lhůta 4 měsíců se vztahuje k doručení vyúčtování nájemci, ne k jeho vyhotovení. Nechte si převzetí potvrdit nebo posílejte doporučeně s dodejkou.

Časté chyby

Jediná částka „nedoplatek za služby“ bez rozpisu po službách a bez celkové výše přijatých záloh - takové vyúčtování nesplňuje § 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. a nájemce jej oprávněně napadne.
Odeslání vyúčtování poslední dubnový den - zákon vyžaduje doručení do 4 měsíců od konce období; za každý započatý den prodlení náleží nájemci pokuta (§ 13).
Přeúčtování fondu oprav, pojištění domu, odměn výboru SVJ, revizí nebo poplatku za vyhotovení vyúčtování - nejde o náklady na služby (§ 2 odst. 1 písm. d), § 7 odst. 4) a pronajímatel nesmí požadovat jiná plnění než nájemné a platby za služby (§ 2251 odst. 2 NOZ).
Zadržení přeplatku, dokud nájemce nevyřeší námitky nebo jiný spor - vady vyúčtování splatnost přeplatku neovlivňují (§ 7 odst. 3).
Paušál za teplo nebo vodu u nájmu na dobu neurčitou nebo delší než 24 měsíců - tyto služby se musí vždy vyúčtovat (§ 9 odst. 4).
Zvýšení zálohy bez odůvodnění nebo zpětně - nová záloha platí nejdříve od prvního dne měsíce po doručení písemného oznámení, a bez řádného odůvodnění ke zvýšení nedojde (§ 4 odst. 4).

Co musí vyúčtování obsahovat podle zákona 67/2013 Sb. a do kdy ho doručit

Zákon č. 67/2013 Sb. nepředepisuje formulář, ale stanoví, co musí vyúčtování splnit. Podle § 7 odst. 2 v něm musí být skutečná výše nákladů v členění podle jednotlivých služeb a celková výše přijatých měsíčních záloh, a to tak, aby rozdíl byl zřejmý a kontrolovatelný z hlediska sjednaných pravidel rozúčtování. V praxi to znamená tabulku, jakou vytváří tento vzor. Službami jsou zejména teplo a teplá voda, voda a odvádění odpadních vod, výtah, osvětlení a úklid společných prostor, komíny, příjem televizního signálu a odvoz odpadu (§ 3).

Lhůty. Zúčtovací období je nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určuje pronajímatel (§ 2 odst. 1 písm. c)). Vyúčtování musí nájemci být doručeno nejpozději do 4 měsíců od konce období (§ 7 odst. 1). Přeplatek i nedoplatek se vyrovnávají v dohodnuté lhůtě, nejpozději do 4 měsíců od doručení (§ 7 odst. 3). Od doručení má nájemce 30 dnů na žádost o podklady i na námitky, námitky může podat také do 30 dnů od doložení podkladů; vy pak máte 30 dnů na doložení podkladů a 30 dnů na vyřízení námitek (§ 8).

Rozúčtování. Způsob rozúčtování se ujednává s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o něm rozhodne družstvo či společenství; měnit ho lze až po skončení zúčtovacího období (§ 5 odst. 1). Bez ujednání se voda dělí podle podružných vodoměrů (nejsou-li ve všech bytech, podle směrných čísel) a výtah, úklid, osvětlení a odpad podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování (§ 5 odst. 2). U vytápění a teplé vody platí § 6: kde je měření povinné, dělí se náklady na základní složku podle plochy a spotřební podle měřidel nebo indikátorů. Přípustné odchylky a náležitosti vyúčtování tepla a teplé vody stanoví prováděcí vyhláška (§ 14a); ověřte je v jejím aktuálním znění, tento vzor je nerozepisuje.

Jsou-li v bytě dálkově odečitatelná měřidla tepla nebo teplé vody, musíte nájemci navíc průběžně posílat informace o spotřebě, zpravidla za každý měsíc (§ 8a). Náklady na tyto informace ani na vyhotovení vyúčtování do služeb zahrnout nesmíte (§ 7 odst. 4, § 8a odst. 4).

Varianty a vzorové situace

Vyúčtování s přeplatkem k vrácení

Nejčastější situace po topné sezoně s mírnou zimou: zálohy převýšily skutečné náklady a pronajímatel nájemci vrací přeplatek. Vyplňte rozpis po službách, celkové zálohy a náklady a den, do kdy přeplatek pošlete. Nejpozdější termín je 4 měsíce od doručení vyúčtování a vady vyúčtování vrácení přeplatku neodkládají (§ 7 odst. 3 zákona č. 67/2013 Sb.).

Předvyplnit tuto variantu v generátoru

Vyúčtování s nedoplatkem a výzvou k úhradě

Náklady na teplo nebo vodu přesáhly zálohy a nájemce má doplatit. Vzor uvede výši nedoplatku, číslo účtu, variabilní symbol a den splatnosti, nejpozději 4 měsíce od doručení vyúčtování. Pokud nájemce podá námitky, splatnost nedoplatku odkládají jen vady, které mají vliv na jeho vypočtenou výši (§ 7 odst. 3). Současně můžete oznámit vyšší měsíční zálohu.

Předvyplnit tuto variantu v generátoru

Byt v domě se SVJ (přeúčtování)

Pronajímáte byt v domě se společenstvím vlastníků. SVJ vyúčtuje služby vám jako vlastníkovi jednotky a vy je přeúčtujete nájemci. Obě vyúčtování mají stejnou lhůtu 4 měsíce od konce zúčtovacího období, takže na přeúčtování často zbývá jen pár dní. Do vyúčtování nájemci patří jen služby, ne příspěvek na správu domu (fond oprav) podle § 1180 občanského zákoníku.

Předvyplnit tuto variantu v generátoru

Nájem skončil v průběhu roku

Nájemce se odstěhoval uprostřed zúčtovacího období. Vyúčtování se i tak dělá za celé zúčtovací období a lhůta 4 měsíců běží od jeho konce, ne od skončení nájmu. Vzor vyúčtuje jen dobu nájmu a popíše, jak jste náklady rozdělili. Držíte-li ještě část jistoty, zaškrtněte to: při nedoplatku vzor nabídne dohodu o započtení proti jistotě, kterou nájemce potvrdí podpisem.

Předvyplnit tuto variantu v generátoru

Vyúčtování s tabulkou po položkách

Alternativa k tabulce v Excelu: rozpis předvyplněný řádky pro běžné služby v bytovém domě (vytápění, teplá a studená voda, výtah, úklid, odpad), do kterého doplníte zálohy, náklady a rozdíl. Klíč rozúčtování upravte podle ujednání s nájemci; bez ujednání platí klíče podle § 5 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. Služby, které v domě nejsou, smažte.

Předvyplnit tuto variantu v generátoru

Vyúčtování s oznámením nové výše záloh

Spolu s vyúčtováním chcete změnit měsíční zálohu, typicky po zdražení tepla. Pronajímatel smí zálohu změnit v míře odpovídající změně ceny služby nebo z jiného oprávněného důvodu. Nová záloha platí nejdříve od prvního dne měsíce po doručení písemného oznámení, a není-li změna řádně odůvodněna, ke zvýšení nedojde (§ 4 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb.).

Předvyplnit tuto variantu v generátoru

Vyúčtování služeb nájemníkovi - plný text vzoru

Toto je kompletní text vzoru. Prázdná místa doplní generátor výše - nebo si text zkopírujte a doplňte ručně.

Zobrazit celý text vzoru

VYÚČTOVÁNÍ SLUŽEB SPOJENÝCH S NÁJMEM BYTU

za zúčtovací období od ........................... do ..........................., podle § 7 zákona č. 67/2013 Sb.

Pronajímatel (poskytovatel služeb): ..........................., adresa ...........................

Nájemce (příjemce služeb): ..........................., adresa pro doručení ...........................

Pronajatý byt: ...........................

I. Zúčtovací období

Pronajímatel tímto nájemci vyúčtovává skutečnou výši nákladů a přijatých záloh za jednotlivé služby spojené s užíváním bytu za zúčtovací období od ........................... do ........................... (§ 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.).

II. Rozpis po jednotlivých službách

Služba | Přijaté zálohy | Skutečný náklad | Způsob rozúčtování | Rozdíl
...........................

Přijaté měsíční zálohy celkem: ...........................
Skutečné náklady na služby celkem: ...........................

Do nákladů na služby se nezahrnují náklady na vyhotovení a doručení vyúčtování (§ 7 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb.) ani revize zařízení a součástí domu a odpisy domu (§ 2 odst. 1 písm. d) téhož zákona).

III. Výsledek vyúčtování a splatnost

Rozdíl mezi přijatými zálohami a skutečnými náklady činí ........................... a je splatný dne ............................

IV. Poučení nájemce

Nájemce může do 30 dnů od doručení tohoto vyúčtování písemně požádat, aby mu pronajímatel doložil náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh a provedení vyúčtování a umožnil mu pořízení kopie podkladů. Pronajímatel žádosti vyhoví do 30 dnů od jejího doručení (§ 8 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.).

Námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování může nájemce předložit do 30 dnů od doručení vyúčtování, popřípadě od doložení podkladů. Nepředloží-li je v této lhůtě, platí, že se způsobem a obsahem vyúčtování souhlasí. Včas uplatněné námitky pronajímatel vyřídí do 30 dnů od jejich předložení (§ 8 odst. 2 téhož zákona).

Změny v počtu osob rozhodných pro rozúčtování oznamuje nájemce pronajímateli písemně a bez zbytečného odkladu (§ 12 téhož zákona).

V ........................... dne ...........................

........................................
..........................., pronajímatel

Vyúčtování převzal nájemce dne ........................

Podpis nájemce: ........................................

Vyúčtování služeb nájemníkovi - vyplněný vzor

Takto vypadá hotový dokument vyplněný ukázkovými údaji. Jména, adresy, data i čísla jsou smyšlená a jen ilustrační; identifikační čísla záměrně nepatří žádné skutečné osobě ani firmě. Dokument s vlastními údaji sestavíte v generátoru výše.

Ukázka vyúčtování za kalendářní rok 2025 pro byt se dvěma osobami. Zálohy činily 3 000 Kč měsíčně, tedy 36 000 Kč za rok, a v tabulce jsou rozepsané po šesti službách. Každý řádek ukazuje zálohy, skutečný náklad, klíč, podle kterého se náklad domu rozpočítal, a rozdíl. Právě to vyžaduje § 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb.: rozdíl musí být zřejmý a kontrolovatelný.

Součet rozdílů (2 060 Kč) se musí rovnat rozdílu mezi celkovými zálohami a celkovými náklady. Vyúčtování vyhotovené 10. března je doručeno dřív než 30. dubna, kdy uplyne čtyřměsíční lhůta, a přeplatek je splatný do konce května, tedy uvnitř zákonných 4 měsíců od doručení.

Ukázka vyplnění - smyšlené údaje

VYÚČTOVÁNÍ SLUŽEB SPOJENÝCH S NÁJMEM BYTU

za zúčtovací období od 1. 1. 2025 do 31. 12. 2025, podle § 7 zákona č. 67/2013 Sb.

Pronajímatel (poskytovatel služeb): Jan Vzorový, adresa Ukázková 12, 123 45 Vzorov

Nájemce (příjemce služeb): Petra Příkladová, adresa pro doručení Modelová 7, 123 45 Vzorov

Pronajatý byt: byt č. 3 ve 2. podlaží, Modelová 7, 123 45 Vzorov

Počet osob rozhodných pro rozúčtování: 2

Podlahová plocha bytu: 58 m²

I. Zúčtovací období

Pronajímatel tímto nájemci vyúčtovává skutečnou výši nákladů a přijatých záloh za jednotlivé služby spojené s užíváním bytu za zúčtovací období od 1. 1. 2025 do 31. 12. 2025 (§ 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.).

II. Rozpis po jednotlivých službách

Služba | Přijaté zálohy | Skutečný náklad | Způsob rozúčtování | Rozdíl
Teplo - vytápění | 14 400 Kč | 13 120 Kč | základní složka podle plochy, spotřební podle indikátorů | přeplatek 1 280 Kč
Teplá voda | 7 200 Kč | 6 750 Kč | základní složka podle plochy, spotřební podle vodoměru na teplou vodu | přeplatek 450 Kč
Studená voda a odvádění odpadních vod | 8 400 Kč | 8 010 Kč | podle podružného vodoměru | přeplatek 390 Kč
Provoz výtahu | 2 400 Kč | 2 380 Kč | podle počtu osob (2) | přeplatek 20 Kč
Úklid a osvětlení společných prostor | 2 400 Kč | 2 520 Kč | podle počtu osob (2) | nedoplatek 120 Kč
Odvoz komunálního odpadu | 1 200 Kč | 1 160 Kč | podle počtu osob (2) | přeplatek 40 Kč

Přijaté měsíční zálohy celkem: 36 000 Kč
Skutečné náklady na služby celkem: 33 940 Kč

III. Výsledek vyúčtování a splatnost

Výsledkem vyúčtování je přeplatek nájemce ve výši 2 060 Kč. Pronajímatel jej nájemci vrátí nejpozději dne 31. 5. 2026.

Přeplatek bude poukázán na účet nájemce č. 1234567890/0000.

Nedoplatek i přeplatek jsou splatné k témuž dni (§ 2252 odst. 2 občanského zákoníku), nejpozději do 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování. Vady vyúčtování neovlivňují splatnost přeplatku; splatnost nedoplatku neovlivňují vady, které nemají vliv na jeho vypočtenou výši (§ 7 odst. 3 zákona č. 67/2013 Sb.).

IV. Poučení nájemce

V Vzorov dne 10. 3. 2026

........................................
Jan Vzorový, pronajímatel

Vyúčtování převzal nájemce dne ........................

Podpis nájemce: ........................................

Vyúčtování služeb nájemníkovi vzor Word (DOCX)

Vzor vyúčtování služeb nájemníkovi ve formátu Word stáhnete z generátoru tlačítkem „Stáhnout Word (DOCX)“ - zdarma, bez registrace, s vašimi údaji již doplněnými.

Vyúčtování služeb nájemníkovi vzor PDF

Tentýž dokument stáhnete i jako PDF připravené k tisku a podpisu. Generování probíhá ve vašem prohlížeči, údaje nikam neodesíláme.

Vyúčtování služeb nájemníkovi ke stažení zdarma

Vzor je zdarma v plné verzi - žádná zkušební doba, žádný e-mail. Vyplňte, stáhněte, podepište.

Aktuálnost vzoru pro rok 2026

Vzor odpovídá právnímu stavu k roku 2026. Odkazovaná ustanovení průběžně kontrolujeme proti aktuálnímu znění zákonů v oficiální e-Sbírce.

Časté otázky

Do kdy musí pronajímatel doručit vyúčtování služeb?

Nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období (§ 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.). Při kalendářním roce tedy do 30. dubna následujícího roku. Rozhoduje doručení nájemci, ne datum vyhotovení nebo odeslání, proto posílejte s rezervou a s dodejkou. Za každý započatý den prodlení náleží nájemci pokuta 50 Kč, nebyla-li s dvoutřetinovou většinou nájemců ujednána nebo družstvem či společenstvím rozhodnuta nižší (§ 13). Pokuta nenáleží, nebylo-li spravedlivé splnění ve lhůtě požadovat nebo zpoždění zavinil nájemce.

Přijdu o nedoplatek, když vyúčtování doručím pozdě?

Zákon č. 67/2013 Sb. spojuje s pozdním vyúčtováním pokutu podle § 13, ne zánik nároku na nedoplatek. Vyúčtování proto doručte i po lhůtě co nejdřív. Hlídejte ale promlčení: promlčecí lhůta trvá tři roky (§ 629 občanského zákoníku). U pohledávky, která se podle zvyklosti nebo zavedené praxe vyrovnává na základě vyúčtování předkládaného koncem období, začíná běžet dnem následujícím po konci období, kdy vyúčtování mělo být předloženo (§ 627), tedy bez ohledu na to, kdy jste ho skutečně poslali.

Které náklady do vyúčtování nájemci nepatří?

Náklady na vyhotovení a doručení vyúčtování (§ 7 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb.), revize zařízení a součástí domu, odpisy domu a podobné položky (§ 2 odst. 1 písm. d)). Pronajímatel navíc nesmí po nájemci požadovat jiná plnění než nájemné a platby za služby (§ 2251 odst. 2 občanského zákoníku). Do vyúčtování proto nepatří ani fond oprav, pojištění domu nebo odměna správce; tyto náklady může pronajímatel promítnout jen do výše nájemného. Právo nájemce nahlédnout do vyúčtování a dokladů a pořídit si kopie (§ 2252 odst. 1) nelze smluvně zkrátit (§ 2235 odst. 1).

Jak rozúčtovat služby, když se s nájemci na klíči nedohodnu?

Platí zákonné klíče: voda a odvádění odpadních vod podle podružných vodoměrů, a nejsou-li ve všech bytech, podle směrných čísel; komíny podle počtu vyústění; televizní signál podle počtu zásuvek; výtah, osvětlení, úklid a odpad podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování (§ 5 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb.). Vytápění a teplá voda se řídí § 6: bez povinného měření ujednáním se všemi nájemci, jinak podle prováděcí vyhlášky. Neumožní-li nájemce instalaci měřidla, nebo přes opakované prokazatelné upozornění neumožní jeho odečet, anebo měřidlo neoprávněně ovlivní, určí se jeho spotřební složka jako součin podlahové plochy bytu (u vytápění započitatelné) a trojnásobku průměrné spotřební složky na 1 m² u ostatních (§ 6 odst. 3 a 4). Ujednání o rozúčtování musí být písemné (§ 1 odst. 4).

Jak vyúčtovat pronajatý byt v domě se SVJ?

Vůči nájemci jste poskytovatelem služeb vy jako vlastník jednotky, vůči vám je jím společenství (§ 2 odst. 1 písm. a) zákona č. 67/2013 Sb.). SVJ vám vyúčtuje zálohy (§ 1181 občanského zákoníku) a vy podle jeho čísel vyúčtujete nájemce. Obě vyúčtování mají stejnou lhůtu 4 měsíců od konce období a zákon ji pronajímateli neprodlužuje, proto požádejte SVJ o vyúčtování co nejdřív. Přenášejte jen služby; příspěvek na správu domu a pozemku (§ 1180) službou není. Počet osob v bytě oznamte SVJ (§ 1177), jinak se služby podle osob rozúčtují chybně.

Jak vyúčtovat nájem, který trval jen část roku nebo skončil?

Vyúčtování se dělá vždy za zúčtovací období (§ 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.), takže i po odstěhování nájemce běží lhůta 4 měsíců od konce období, ne od skončení nájmu. Poměrné rozdělení nákladů zákon výslovně neupravuje; nejspolehlivější jsou odečty měřidel zapsané v předávacím protokolu a u služeb podle osob poměr měsíců nájmu. Osobami rozhodnými pro rozúčtování jsou podle § 2 odst. 1 písm. g) ti, u nichž lze mít za to, že budou v bytě žít déle než 2 měsíce v průběhu období. Způsob rozdělení ve vyúčtování popište, aby ho nájemce mohl zkontrolovat.

Mohu si nedoplatek strhnout z jistoty (kauce)?

Při skončení nájmu má pronajímatel jistotu vrátit a započíst si, co mu nájemce z nájmu dluží; nájemci náleží úroky z jistoty alespoň v zákonné sazbě (§ 2254 odst. 2 občanského zákoníku). Jednostranně lze započíst jen pohledávku, kterou už můžete požadovat (§ 1982 odst. 1), a nejistá nebo neurčitá pohledávka k započtení způsobilá není (§ 1987 odst. 2); nevyúčtovaný a dosud nesplatný nedoplatek tak započíst nelze. Prohlášení o započtení nesmí být podmíněné ani odložené (§ 1983). Vzor proto při nedoplatku nabízí dohodu o započtení, kterou nájemce potvrdí podpisem. Zadržování jistoty až do vyúčtování zákon výslovně neupravuje.

Kdy se služby nevyúčtovávají (paušál)?

Když si s nájemcem písemně ujednáte paušální platbu, buď sloučenou s nájemným, nebo jen za služby; takové platby se nevyúčtovávají (§ 9 odst. 1 a § 1 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb.). Dohoda nemusí být se všemi nájemci v domě (§ 9 odst. 2). U nájmu na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou ale do paušálu nesmí teplo, teplá voda, voda a odvádění odpadních vod a ty se musí vždy vyúčtovat (§ 9 odst. 4). Na žádost nájemce musíte pro účely dávek na bydlení vystavit podrobný rozpis paušálu (§ 9 odst. 3).

Mohu s vyúčtováním zvýšit zálohy?

Ano, v míře odpovídající změně ceny služby nebo z jiného oprávněného důvodu, například změny rozsahu nebo kvality služby (§ 4 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb.). Změnu musíte nájemci písemně oznámit a řádně odůvodnit, jinak ke zvýšení nedojde; platí nejdříve od prvního dne měsíce následujícího po doručení oznámení. Bez ujednání se zálohy určují jako měsíční podíl předpokládaných ročních nákladů (§ 4 odst. 2), u vody nejvýše ve výši jedné dvanáctiny (§ 4 odst. 3).

Co když nájemce nedoplatek nezaplatí, nebo já nevrátím přeplatek včas?

Po dni splatnosti je dlužná strana v prodlení (§ 1968 občanského zákoníku) a druhá může požadovat úrok z prodlení ve výši stanovené nařízením vlády, pokud sama řádně splnila své smluvní a zákonné povinnosti a dlužník za prodlení odpovídá (§ 1970). Dlužník za prodlení neodpovídá, nemůže-li plnit v důsledku prodlení věřitele (§ 1968). Platí to oběma směry, protože nedoplatek i přeplatek jsou splatné k témuž dni (§ 2252 odst. 2). Nájemce nemůže placení nedoplatku odkládat kvůli vadám vyúčtování, které nemají vliv na jeho výši, a vy nesmíte kvůli námitkám zadržet přeplatek (§ 7 odst. 3 zákona č. 67/2013 Sb.). Neuhradí-li nájemce ani po upomínce, následuje předžalobní výzva.

Právní úprava

Citovaná ustanovení naposledy strojově ověřena proti aktuálnímu znění v oficiální e-Sbírce (e-sbirka.gov.cz) dne 19. 10. 2026. Změny zákonů sledujeme průběžně.

§ 7 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty - vyúčtování za zúčtovací období, doručení nejpozději do 4 měsíců od jeho skončení (odst. 1); skutečné náklady v členění podle služeb a celková výše přijatých záloh, kontrolovatelně (odst. 2); finanční vyrovnání v dohodnuté lhůtě, nejpozději do 4 měsíců od doručení, vady neovlivňují splatnost přeplatku a nedoplatku jen při vlivu na jeho výši (odst. 3); náklady na vyhotovení a doručení vyúčtování nejsou nákladem na služby (odst. 4)
§ 8 zákona č. 67/2013 Sb. - do 30 dnů od doručení vyúčtování písemná žádost o doložení podkladů a pořízení kopií, vyhovění do 30 dnů (odst. 1); námitky do 30 dnů od doručení vyúčtování nebo doložení podkladů, jinak platí souhlas, vyřízení do 30 dnů (odst. 2)
§ 13 zákona č. 67/2013 Sb. - pokuta za nesplnění povinnosti, zejména nedoručení vyúčtování včas, nedoložení podkladů, nevyřízení námitek, neoznámení změny počtu osob; výši ujednává poskytovatel alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo či společenství, nejvýše 50 Kč; bez ujednání či rozhodnutí 50 Kč za každý započatý den prodlení (odst. 2)
§ 1 zákona č. 67/2013 Sb. - předmět zákona; na nebytový prostor v domě s byty se použije přiměřeně (odst. 2); všechna ujednání podle zákona musí být písemná (odst. 4)
§ 2 zákona č. 67/2013 Sb. - poskytovatel a příjemce služeb, zúčtovací období nejvýše dvanáctiměsíční s počátkem určeným poskytovatelem, revize a odpisy nejsou náklady na služby, osoby rozhodné pro rozúčtování (déle než 2 měsíce)
§ 3 zákona č. 67/2013 Sb. - výčet služeb - teplo, teplá voda, voda a odvádění odpadních vod, výtah, osvětlení a úklid společných prostor, komíny, televizní signál, odpad
§ 4 zákona č. 67/2013 Sb. - zálohy - ujednání nebo rozhodnutí družstva či společenství, jinak určení poskytovatelem; u vody nejvýše jedna dvanáctina; změna zálohy v průběhu roku od prvního dne měsíce po doručení řádně odůvodněného písemného oznámení (odst. 4)
§ 5 zákona č. 67/2013 Sb. - způsob rozúčtování ujednaný s dvoutřetinovou většinou nájemců, změna až po uplynutí zúčtovacího období; bez ujednání voda podle podružných vodoměrů, výtah, úklid, osvětlení a odpad podle počtu osob
§ 6 zákona č. 67/2013 Sb. - rozúčtování vytápění a teplé vody - ujednání se všemi nájemci, jinak prováděcí předpis; při povinném měření složka základní (podle plochy) a spotřební (podle měřidel); přípustné rozdíly, úprava při neumožnění instalace, neumožnění odečtu přes opakované prokazatelné upozornění nebo neoprávněném ovlivnění měřidla (plocha krát trojnásobek průměru na 1 m²)
§ 8a zákona č. 67/2013 Sb. - u dálkově odečitatelných měřidel pravidelné informace o spotřebě tepla a teplé vody, zpravidla měsíčně; náklady na ně nejsou nákladem na služby
§ 9 zákona č. 67/2013 Sb. - paušální platba se nevyúčtovává; u nájmu na dobu delší než 24 měsíců nebo neurčitou nelze paušálem hradit teplo, teplou vodu, vodu a odvádění odpadních vod; rozpis paušálu na žádost pro sociální dávky
§ 12 zákona č. 67/2013 Sb. - příjemce služeb oznamuje písemně a bez zbytečného odkladu změny v počtu osob rozhodných pro rozúčtování
§ 14a zákona č. 67/2013 Sb. - zmocnění pro vyhlášku o rozúčtování vytápění a teplé vody, hranicích odchylek a náležitostech vyúčtování těchto nákladů
§ 2235 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - k ujednáním zkracujícím práva nájemce bytu podle pododdílu o nájmu bytu se nepřihlíží
§ 2247 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - služby zajišťuje pronajímatel; způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis (odst. 3)
§ 2251 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - zálohy na služby se platí s nájemným; pronajímatel nesmí požadovat jiná plnění (odst. 2)
§ 2252 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - nájemce může nahlédnout do vyúčtování a dokladů a pořídit si kopie; nedoplatek i přeplatek jsou splatné k témuž dni
§ 2254 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu a započte si, co mu nájemce z nájmu dluží; úroky z jistoty alespoň v zákonné sazbě
§ 1177 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - vlastník jednotky oznamuje osobě odpovědné za správu domu, komu byt přenechal a počet osob, které v něm mají domácnost
§ 1180 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - příspěvek vlastníka jednotky na správu domu a pozemku
§ 1181 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - vlastník jednotky platí zálohy na služby a má právo na jejich včasné vyúčtování
§ 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - úrok z prodlení s peněžitým dluhem ve výši stanovené nařízením vlády; jen pro věřitele, který řádně splnil své povinnosti, a ne, není-li dlužník za prodlení odpovědný
§ 1968 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - dlužník, který dluh řádně a včas neplní, je v prodlení; neodpovídá za ně, nemůže-li plnit v důsledku prodlení věřitele
§ 1982 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - započtení vzájemných pohledávek, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky
§ 1983 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - k prohlášení o započtení pod podmínkou nebo s doložením času se nepřihlíží
§ 1987 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - nejistá nebo neurčitá pohledávka k započtení způsobilá není
§ 627 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - počátek promlčecí lhůty u pohledávky vyrovnávané podle zvyklosti nebo zavedené praxe na základě vyúčtování
§ 629 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - promlčecí lhůta trvá tři roky

Související dokumenty

Námitky k vyúčtování služeb (nájem bytu) - vzor
Námitky k vyúčtování služeb vzor 2026 zdarma v PDF i Wordu. Lhůta 30 dnů podle § 8 zákona 67/2013 Sb., žádost o doklady, výzva k doručení vyúčtování.
Nájemní smlouva na byt - vzor
Nájemní smlouva na byt vzor 2026 zdarma ke stažení v PDF i Wordu. Online generátor podle § 2235 a násl. občanského zákoníku - doba určitá i neurčitá.
Předávací protokol k bytu - vzor
Předávací protokol k bytu vzor 2026 zdarma ke stažení v PDF i Wordu. Online generátor - stavy měřidel, klíče, závady. Pro vznik i skončení nájmu.
Výzva k vrácení kauce (jistoty) po skončení nájmu - vzor
Výzva k vrácení kauce vzor 2026 zdarma v PDF i Wordu. Požádejte pronajímatele o vrácení jistoty s úroky podle § 2254 občanského zákoníku, bez registrace.

Strojově čitelné schéma tohoto dokumentu: vyuctovani-sluzeb-najemnikum.json