Smlouva o smlouvě budoucí - vzor 2026 zdarma

Smlouva o smlouvě budoucí zavazuje nejméně jednu stranu uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě budoucí smlouvu. Nejčastěji jde o kupní smlouvu na byt, dům, pozemek nebo auto, případně o nájemní smlouvu. Upravují ji § 1785 až § 1788 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Obsah budoucí smlouvy musí být ujednán alespoň obecným způsobem. Není-li ujednána lhůta, lze k uzavření vyzvat do jednoho roku (§ 1785). Kdo druhou stranu nevyzve včas, přichází o nárok, protože povinnost uzavřít smlouvu zaniká (§ 1788 odst. 1). Sama smlouva o smlouvě budoucí vlastnické právo nepřevádí. K převodu slouží až budoucí kupní smlouva, která u nemovitosti musí být písemná a projevy obou stran musí být na téže listině (§ 560, § 561 odst. 2 a § 2128 odst. 1).

Na co si dát pozor

Lhůta k výzvě je rozhodující. Oprávněná strana musí druhou stranu vyzvat v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku (§ 1785 občanského zákoníku). Nevyzve-li ji včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká (§ 1788 odst. 1) a spolu s ní i nárok na její uzavření.
Obsah budoucí smlouvy musí být ujednán alespoň obecným způsobem (§ 1785). Odloží-li strany část obsahu, například cenu, na pozdější dohodu, jde podle domněnky o podmínku účinnosti (§ 1748) a bez návrhu na doplnění do jednoho roku se má za to, že se smlouva od počátku ruší (§ 1750).
Budoucí kupní smlouva na nemovitost musí být písemná a projevy obou stran musí být na téže listině (§ 560, § 561 odst. 2 a § 2128 odst. 1). Vlastnické právo kupujícího se do katastru zapisuje vkladem (§ 11 odst. 1 písm. a) katastrálního zákona) a podkladem je až budoucí kupní smlouva, nikoli tato smlouva.
Smlouva o smlouvě budoucí zavazuje jen strany (§ 1759) a do katastru se nezapisuje. Převede-li prodávající nemovitost mezitím jinému, stane se vlastníkem ten, kdo byl v dobré víře zapsán jako první (§ 1100 odst. 2). Peníze předem proto dávejte do úschovy. Závdavek dostává prodávající do rukou a kupujícímu dává jen nárok vůči prodávajícímu, aby mu vydal dvojnásobek, dluh splnil nebo nahradil škodu (§ 1808 odst. 2).
Závdavek musí být odevzdán nejpozději při podpisu (§ 1808 odst. 1). Je-li vedle něj ujednáno právo odstoupit a není zvlášť ujednáno odstupné, považuje se závdavek za odstupné: odstoupí-li ten, kdo jej dal, ztrácí jej; odstoupí-li ten, kdo jej přijal, vydá dvojnásobek (§ 1809). Vzor to pro odstoupení od této smlouvy výslovně vylučuje.
Věc ve společném jmění manželů: v záležitostech, které nelze považovat za běžné, jednají manželé společně, nebo jeden se souhlasem druhého. Jinak se druhý manžel může dovolat neplatnosti (§ 714 občanského zákoníku).
Změní-li se okolnosti tak, že uzavření budoucí smlouvy nelze na zavázané straně rozumně požadovat, povinnost zaniká. Zavázaná strana to ale musí druhé straně bez zbytečného odkladu oznámit, jinak nahradí škodu (§ 1788 odst. 2).

Vyplňte údaje

Vaše údaje neopustí váš prohlížeč. Dokument se vytváří přímo ve vašem zařízení a nic z toho, co vyplníte, se nikam neodesílá.

Rozepsaný dokument zůstává uložený jen ve vašem prohlížeči a po 48 hodinách se sám smaže.

Kdy smlouva o smlouvě budoucí použít

Smlouvu o smlouvě budoucí použijte, když se strany už dohodly na koupi nebo nájmu, ale samotnou smlouvu zatím uzavřít nemohou nebo nechtějí. Typicky kupující čeká na schválení hypotéky, prodávající musí nejdřív splatit úvěr a odstranit zástavu, byt se teprve staví, nebo prodávající věc dosud dědí. Smlouva zaváže nejméně jednu stranu, aby po výzvě uzavřela budoucí smlouvu s ujednaným obsahem (§ 1785 občanského zákoníku).

Nejdůležitější je lhůta k výzvě. Není-li ujednána, platí jeden rok, a kdo druhou stranu nevyzve včas, povinnost uzavřít smlouvu zaniká (§ 1788 odst. 1). Druhá zásada: smlouva o smlouvě budoucí sama nic nepřevádí. Vlastnické právo převádí až budoucí kupní smlouva, u nemovitosti písemná a podepsaná oběma stranami na téže listině (§ 560, § 561 odst. 2 a § 2128 odst. 1). Závazek z této smlouvy mezi práva zapisovaná do katastru vkladem nepatří (§ 11 katastrálního zákona). Peníze placené předem proto skládejte jako zálohu do úschovy. Závdavek dostává prodávající do rukou a kupujícímu dává jen nárok vůči němu (§ 1808 odst. 2).

Vzor pokrývá budoucí kupní smlouvu na nemovitost i movitou věc a budoucí nájemní smlouvu, zálohu nebo závdavek, odstoupení při neschválení úvěru, smluvní pokutu a souhlas manžela u společného jmění. Pravidla § 1785 až § 1788 mezi podnikateli a ostatními nerozlišují. Neřeší zvláštní ochranu spotřebitele při koupi bytu od developera, zvláštní pravidla nájmu bytu, smlouvy obcí a dalších subjektů povinných zveřejňovat smlouvy v registru smluv ani podmínky advokátní či notářské úschovy. V těchto případech nechte smlouvu zkontrolovat advokátem nebo notářem.

Náležitosti dokumentu

Náležitost	Co musí obsahovat
Označení smluvních stran	Jméno, rodné číslo nebo datum narození a trvalý pobyt, u právnické osoby název, IČO, sídlo a kdo za ni jedná. U nemovitosti se tytéž údaje uvádějí v návrhu na vklad (§ 14 odst. 1 písm. b) katastrálního zákona).
Typ a předmět budoucí smlouvy	Jaká smlouva se uzavře a čeho se týká, popsané tak, aby předmět nešlo zaměnit. Obsah budoucí smlouvy musí být ujednán alespoň obecným způsobem (§ 1785 občanského zákoníku), jinak hrozí neurčitost (§ 553).
Cena nebo nájemné	Částka, nebo alespoň způsob jejího určení (§ 2080), a jak se zaplatí.
Kdo je zavázán a kdo vyzývá	Zavázat se může jedna strana nebo obě; zavázaná strana uzavře smlouvu bez zbytečného odkladu po výzvě (§ 1786).
Lhůta k výzvě	Konkrétní datum, do kdy musí být výzva doručena. Bez ujednání platí jeden rok a po marném uplynutí povinnost zaniká (§ 1785 a § 1788 odst. 1).
Záloha nebo závdavek	Výše, kam a kdy se platí a kdy se vrací. Závdavek se odevzdává nejpozději při podpisu (§ 1808 odst. 1).
Souhlas manžela	U věci ve společném jmění jednají manželé společně nebo jeden se souhlasem druhého, jinak hrozí dovolání se neplatnosti (§ 714).
Podpisy	Podpis obou stran (§ 561 odst. 1); vzor je umísťuje na téže listině, jak to vyžaduje budoucí kupní smlouva na nemovitost (§ 561 odst. 2).

Časté chyby

Smlouva nemá lhůtu k výzvě nebo ji strany prošvihnou. Bez ujednání platí jeden rok, a kdo druhou stranu včas nevyzve, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká (§ 1785 a § 1788 odst. 1 občanského zákoníku). Výzvu pošlete s předstihem a tak, abyste doručení dokázali.
Cena se odloží slovy „cenu si strany dohodnou později“. Takové ujednání je podle domněnky podmínkou účinnosti smlouvy (§ 1748). Nenavrhne-li oprávněná strana doplnění v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, má se za to, že se smlouva od počátku ruší (§ 1750).
Kupující zaplatí prodávajícímu na ruku velkou část ceny ještě před kupní smlouvou. Převede-li prodávající nemovitost mezitím jinému, stane se vlastníkem ten, kdo byl v dobré víře zapsán do katastru jako první (§ 1100 odst. 2); smlouva o smlouvě budoucí zavazuje jen strany (§ 1759).
Závdavek se zaplatí až po podpisu nebo se zamění se zálohou. Zákon vyžaduje, aby byl závdavek odevzdán nejpozději při uzavření smlouvy (§ 1808 odst. 1). Je-li vedle něj sjednáno právo odstoupit, považuje se závdavek za odstupné (§ 1809), takže o něj kupující při odstoupení přijde.
Byt ze společného jmění zaváže k prodeji jen jeden z manželů. Druhý manžel se pak může dovolat neplatnosti (§ 714 odst. 2).
Předmět je popsán jen jako „byt v Brně“ nebo „modrá Škoda“. Nelze-li obsah zjistit ani výkladem, o právní jednání nejde (§ 553 odst. 1). U nemovitosti opište údaje z listu vlastnictví, u auta VIN.

Jak vyzvat druhou stranu k uzavření budoucí smlouvy

1. Hlídejte lhůtu. Výzva musí přijít v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku (§ 1785 občanského zákoníku). Vzor ji váže na doručení, ne na odeslání, proto výzvu posílejte s rezervou několika týdnů. Nevyzve-li oprávněná strana včas, povinnost uzavřít smlouvu zaniká (§ 1788 odst. 1).

2. Pošlete výzvu písemně a s důkazem doručení. Použijte doporučený dopis s dodejkou, datovou schránku, nebo si převzetí nechte na kopii podepsat. Ve výzvě uveďte, o kterou smlouvu o smlouvě budoucí jde, a přiložte návrh budoucí smlouvy, který odpovídá jejímu obsahu.

3. Navrhněte termín a místo podpisu. U nemovitosti počítejte s úředním ověřením podpisů a s tím, že kupní smlouva musí být podepsána oběma stranami na téže listině (§ 561 odst. 2). Zavázaná strana musí smlouvu uzavřít bez zbytečného odkladu, případně ve lhůtě, kterou jste ujednali (§ 1786).

4. Když druhá strana nepodepíše. Můžete požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud, případně osoba určená ve smlouvě (§ 1787 odst. 1). Byla-li sjednána smluvní pokuta nebo závdavek, uplatněte je písemně. Pokuta povinnost uzavřít smlouvu neruší (§ 2049).

Ukázka vyplnění

VÝZVA K UZAVŘENÍ KUPNÍ SMLOUVY

Vážená paní Nováková,

podle čl. IV smlouvy o smlouvě budoucí, kterou jsme uzavřeli dne 15. 3. 2026, Vás jako budoucí kupující vyzývám k uzavření kupní smlouvy na jednotku č. 1234/5 v budově č. p. 1234, katastrální území Vinohrady, obec Praha.

Návrh kupní smlouvy, který odpovídá čl. II a III smlouvy o smlouvě budoucí, přikládám. Navrhuji podpis s úředním ověřením podpisů dne 12. 10. 2026 v 10:00 hodin v kanceláři Mgr. Petry Malé, advokátky, Na Příkopě 1, Praha 1.

Podle čl. IV smlouvy o smlouvě budoucí je třeba kupní smlouvu uzavřít do 15 dnů ode dne doručení této výzvy (§ 1786 občanského zákoníku).

V Praze dne 30. 9. 2026

Petr Svoboda, budoucí kupující

Příloha: návrh kupní smlouvy

Varianty a vzorové situace

Budoucí kupní smlouva na byt nebo dům

Nejčastější situace: kupující si byt nebo dům rezervuje, ale kupní smlouvu podepíše až po vyřízení peněz nebo odstranění zástavy. Budoucí kupní smlouva na nemovitost musí být písemná a podpisy obou stran musí být na téže listině (§ 560 a § 561 odst. 2 občanského zákoníku). Jednotku popište přesně podle výpisu z listu vlastnictví.

Předvyplnit tuto variantu v generátoru

Budoucí kupní smlouva s podmínkou schválení hypotéky

Kupující platí část ceny z hypotéky a banka ji schválí až po podpisu budoucí smlouvy. Vzor sjednává právo kupujícího odstoupit, nebude-li úvěr schválen do určeného dne (§ 2001 občanského zákoníku). Při závdavku pozor: je-li sjednáno právo odstoupit, považuje se závdavek za odstupné (§ 1809), proto vzor výslovně ujednává jeho vrácení. Bezpečnější je v této situaci záloha.

Předvyplnit tuto variantu v generátoru

Smlouva o budoucí kupní smlouvě na auto

Hodí se, když si kupující auto rezervuje a kupní smlouvu podepíše až po prohlídce v servisu nebo po vyřízení financování. Vlastnické právo k autu přejde až budoucí kupní smlouvou, a to k okamžiku její účinnosti, není-li ujednáno jinak (§ 1099 občanského zákoníku). Samotná smlouva o smlouvě budoucí vlastnictví nepřevádí.

Předvyplnit tuto variantu v generátoru

Smlouva o budoucí nájemní smlouvě

Pronajímatel a nájemce se dohodnou dopředu, například když byt nebo provozovna ještě nejsou dokončené nebo je dosud užívá předchozí nájemce. Pronajmout lze i věc, která teprve vznikne, je-li ji možné dostatečně přesně určit (§ 2202 odst. 2 občanského zákoníku). Pravidla nájmu bytu vzor nerozebírá, budoucí nájemní smlouvu proto připravte podle nich.

Předvyplnit tuto variantu v generátoru

Budoucí kupní smlouva na pozemek

Kupující si pozemek zajišťuje předem, typicky než získá financování nebo než prodávající nechá vyhotovit geometrický plán k oddělení části pozemku. Budoucí kupní smlouva bude vkladovou listinou, proto pozemek označte parcelním číslem a katastrálním územím. Katastrální úřad zkoumá, zda navrhovaný vklad navazuje na dosavadní zápisy (§ 17 odst. 1 písm. g) katastrálního zákona).

Předvyplnit tuto variantu v generátoru

Budoucí kupní smlouva se závdavkem

Závdavek musí být odevzdán nejpozději při uzavření smlouvy a zajišťuje obě strany: nesplní-li kupující, prodávající si závdavek ponechá, nesplní-li prodávající, může kupující žádat dvojnásobek (§ 1808 občanského zákoníku). Sjednáte-li k tomu právo odstoupit, považuje se závdavek za odstupné (§ 1809); vzor to pro odstoupení od této smlouvy výslovně vylučuje. Pokud chcete jen zaplatit část ceny předem, zvolte místo závdavku zálohu.

Předvyplnit tuto variantu v generátoru

Smlouva o smlouvě budoucí - plný text vzoru

Toto je kompletní text vzoru. Prázdná místa doplní generátor výše - nebo si text zkopírujte a doplňte ručně.

Zobrazit celý text vzoru

SMLOUVA O SMLOUVĚ BUDOUCÍ

o uzavření budoucí kupní smlouvy, uzavřená podle § 1785 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku

I. Smluvní strany

Budoucí prodávající: ..........................., rodné číslo / datum narození: ..........................., trvale bytem ........................... (dále jen „budoucí prodávající“)

Budoucí kupující: ..........................., rodné číslo / datum narození: ..........................., trvale bytem ........................... (dále jen „budoucí kupující“)

II. Předmět budoucí smlouvy

Smluvní strany se touto smlouvou dohodly na podmínkách, za nichž uzavřou kupní smlouvu (dále jen „budoucí smlouva“), kterou budoucí prodávající prodá budoucímu kupujícímu tuto věc:

...........................

(dále jen „předmět budoucí smlouvy“).

Budoucí smlouvou se budoucí prodávající zaváže odevzdat budoucímu kupujícímu předmět budoucí smlouvy a umožnit mu nabýt k němu vlastnické právo a budoucí kupující se zaváže předmět budoucí smlouvy převzít a zaplatit kupní cenu (§ 2079 odst. 1 občanského zákoníku).

III. Obsah budoucí smlouvy

Kupní cena předmětu budoucí smlouvy činí ............................

Kupní cena bude zaplacena takto: ...........................

Budoucí smlouva bude uzavřena v písemné formě.

V ostatním bude budoucí smlouva obsahovat ujednání obvyklá pro smlouvu tohoto typu a odpovídající účelu této smlouvy.

IV. Výzva k uzavření budoucí smlouvy

Výzva k uzavření budoucí smlouvy musí být písemná a musí být doručena druhé straně na adresu uvedenou v čl. I této smlouvy nejpozději ............................ Přílohou výzvy bude návrh budoucí smlouvy odpovídající této smlouvě. Nebude-li druhá strana vyzvána včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká (§ 1785 a § 1788 odst. 1 občanského zákoníku).

Strana, která byla řádně a včas vyzvána, uzavře budoucí smlouvu ........................... (§ 1786 občanského zákoníku).

Nesplní-li zavázaná strana povinnost uzavřít budoucí smlouvu, může druhá strana požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud (§ 1787 odst. 1 občanského zákoníku).

V. Povinnosti stran do uzavření budoucí smlouvy

Smluvní strany si do uzavření budoucí smlouvy bez zbytečného odkladu písemně oznámí každou skutečnost, která by mohla její uzavření znemožnit nebo podstatně ztížit.

Změní-li se okolnosti, z nichž strany při uzavření této smlouvy zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby budoucí smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Neoznámí-li zavázaná strana druhé straně změnu okolností bez zbytečného odkladu, nahradí jí škodu z toho vzniklou (§ 1788 odst. 2 občanského zákoníku).

VI. Odstoupení od smlouvy

Poruší-li některá ze stran tuto smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana od smlouvy bez zbytečného odkladu odstoupit (§ 2002 odst. 1 občanského zákoníku). Odstoupení se činí písemně.

Odstoupením se závazek z této smlouvy zrušuje od počátku (§ 2004 odst. 1 občanského zákoníku). Odstoupení se nedotýká práva na zaplacení smluvní pokuty, pokud již dospěla, ani práva na náhradu škody vzniklé z porušení smluvní povinnosti (§ 2005 odst. 2).

VII. Závěrečná ustanovení

Tato smlouva nabývá platnosti a účinnosti dnem podpisu oběma smluvními stranami. Práva a povinnosti v ní výslovně neupravené se řídí občanským zákoníkem, zejména § 1785 až 1788.

Strany si pro tuto smlouvu ujednávají písemnou formu (§ 1758 občanského zákoníku). Měnit ji lze jen písemnými dodatky podepsanými oběma stranami (§ 564).

Smlouva je vyhotovena ve dvou stejnopisech, z nichž každá smluvní strana obdrží jeden. Smluvní strany prohlašují, že si smlouvu přečetly, že vyjadřuje jejich pravou a svobodnou vůli, a na důkaz toho ji podepisují na téže listině.

V ........................... dne ...........................

........................................
..........................., budoucí prodávající

........................................
..........................., budoucí kupující

Smlouva o smlouvě budoucí vzor Word (DOCX)

Vzor smlouva o smlouvě budoucí ve formátu Word stáhnete z generátoru tlačítkem „Stáhnout Word (DOCX)“ - zdarma, bez registrace, s vašimi údaji již doplněnými.

Smlouva o smlouvě budoucí vzor PDF

Tentýž dokument stáhnete i jako PDF připravené k tisku a podpisu. Generování probíhá ve vašem prohlížeči, údaje nikam neodesíláme.

Smlouva o smlouvě budoucí ke stažení zdarma

Vzor je zdarma v plné verzi - žádná zkušební doba, žádný e-mail. Vyplňte, stáhněte, podepište.

Aktuálnost vzoru pro rok 2026

Vzor odpovídá právnímu stavu k roku 2026. Odkazovaná ustanovení průběžně kontrolujeme proti aktuálnímu znění zákonů v oficiální e-Sbírce.

Časté otázky

Musí být smlouva o smlouvě budoucí písemná?

Ustanovení § 1785 až 1788 občanského zákoníku stanoví pro smlouvu o smlouvě budoucí obsahové požadavky, zvláštní formu v nich výslovně neurčují. Obecně si každý může zvolit libovolnou formu, není-li omezen zákonem nebo ujednáním (§ 559). Budoucí kupní smlouva na nemovitost ale písemná být musí a projevy obou stran musí být na téže listině (§ 560, § 561 odst. 2 a § 2128 odst. 1). Vzor proto uzavírá i smlouvu o smlouvě budoucí písemně s podpisy na téže listině; ústní dohodu byste ve sporu jen těžko prokazovali. Dohodnou-li se strany na písemné formě, má se za to, že bez ní nechtějí být vázány (§ 1758), a jednání v jiné formě je neplatné, ledaže vadu zhojí (§ 582 odst. 1). Nebyla-li ale dodržena forma ujednaná stranami, lze neplatnost namítnout, jen nebylo-li již plněno (§ 582 odst. 2). Písemná forma je zachována i elektronicky (§ 562 odst. 1).

Co když druhá strana po výzvě smlouvu nepodepíše?

Zavázaná strana musí budoucí smlouvu uzavřít bez zbytečného odkladu po řádné výzvě (§ 1786 občanského zákoníku). Když to neudělá, můžete požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud nebo osoba určená ve smlouvě (§ 1787 odst. 1). Soud přitom vychází z účelu budoucí smlouvy, z návrhů stran a z okolností, za nichž byla smlouva o smlouvě budoucí uzavřena (§ 1787 odst. 2). Byla-li sjednána smluvní pokuta, můžete ji žádat bez ohledu na vznik škody (§ 2048), náhradu škody z téhož porušení ale už ne (§ 2050). Nepřiměřeně vysokou pokutu může soud snížit (§ 2051).

Jak dlouho smlouva platí, když lhůtu nevyplníme?

Bez ujednané lhůty lze k uzavření budoucí smlouvy vyzvat do jednoho roku (§ 1785 občanského zákoníku). Nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká (§ 1788 odst. 1). Vzor proto lhůtu vyžaduje a váže ji na doručení výzvy, aby nebylo sporné, zda byla výzva včasná. Počítá-li se s delší výstavbou nebo vyřizováním dědictví, sjednejte lhůtu s rezervou.

Záloha, nebo závdavek - jaký je rozdíl?

Záloha je jen část kupní ceny zaplacená předem; co se s ní stane, když smlouva nevznikne, určuje smlouva. Vzor ji v takovém případě vrací v ujednané lhůtě a při prodlení s vrácením lze žádat úrok z prodlení (§ 1970). Závdavek má účinky přímo ze zákona: musí být odevzdán nejpozději při uzavření smlouvy, a nesplní-li dluh ten, kdo ho dal, druhá strana si ho ponechá. Nesplní-li příjemce, může ten, kdo závdavek dal, žádat dvojnásobek, splnění nebo náhradu škody (§ 1808). Je-li k závdavku sjednáno i právo odstoupit, považuje se závdavek za odstupné (§ 1809).

Co když banka hypotéku neschválí?

Zaškrtněte ve vzoru možnost hypotéky. Vzor pak kupujícímu sjedná právo od smlouvy odstoupit, nebude-li úvěr přes jeho součinnost schválen do určeného dne (§ 2001 občanského zákoníku); záloha se v takovém případě vrací. U závdavku vzor výslovně ujednává, že se při tomto odstoupení nepovažuje za odstupné a vrací se, protože jinak by kupující o závdavek přišel (§ 1809). Nespoléhejte na to, že zamítnutí úvěru bude změnou okolností podle § 1788 odst. 2; ta musí být taková, že uzavření nelze rozumně požadovat, a její posouzení je nejisté.

Může budoucí prodávající byt mezitím prodat někomu jinému?

Smlouva o smlouvě budoucí zavazuje jen strany (§ 1759 občanského zákoníku) a závazek z ní mezi práva zapisovaná do katastru vkladem nepatří (§ 11 katastrálního zákona). Převede-li prodávající nemovitost jinému, stane se vlastníkem ten, kdo je v dobré víře a jehož právo bylo zapsáno jako první (§ 1100 odst. 2). Kupujícímu pak zbývá smluvní pokuta, náhrada škody nebo dvojnásobek závdavku. Proto neplaťte prodávajícímu velké částky na ruku a zálohu skládejte do úschovy. Potřebujete-li silnější ochranu, poraďte se s advokátem nebo notářem.

Prodávající ještě není vlastníkem nebo se byt teprve staví. Lze smlouvu uzavřít?

Ano. Skutečnost, že strana při uzavření smlouvy nebyla oprávněna nakládat s tím, co má být plněno, sama o sobě neplatnost smlouvy nevyvolává (§ 1760 občanského zákoníku). Vzor k tomu má pole, kde popíšete, co musí prodávající zajistit a do kdy. Pro vklad budoucí kupní smlouvy katastrální úřad zkoumá, zda navrhovaný vklad navazuje na dosavadní zápisy (§ 17 odst. 1 písm. g) katastrálního zákona). Lhůtu k výzvě proto nastavte tak, aby do té doby byla jednotka i prodávající jako vlastník v katastru zapsáni. Prodává-li developer spotřebiteli, platí zvláštní ochranná pravidla, která vzor nepokrývá.

Musí být cena ve smlouvě přesná?

Obsah budoucí smlouvy musí být ujednán alespoň obecným způsobem (§ 1785 občanského zákoníku). U kupní ceny stačí, je-li ujednán alespoň způsob jejího určení (§ 2080), například cena podle znaleckého posudku. Ujednají-li strany, že cenu určí třetí osoba, je její určení podmínkou účinnosti smlouvy (§ 1749). U movité věci platí obvyklá cena, chtěly-li strany uzavřít smlouvu bez určení ceny (§ 2085 odst. 2). Samotná věta „cenu dohodneme později“ je ale riziková (§ 1748 a § 1750).

Jak na smlouvu o budoucí nájemní smlouvě?

V budoucí nájemní smlouvě se pronajímatel zaváže přenechat věc k dočasnému užívání a nájemce platit nájemné (§ 2201 občanského zákoníku). Pronajmout lze i část nemovité věci nebo věc, která teprve vznikne, je-li ji možné dostatečně přesně určit (§ 2202). Neujednáte-li dobu nájmu, jde o nájem na dobu neurčitou (§ 2204 odst. 1). Nájemní právo k nemovitosti lze zapsat do katastru na návrh vlastníka nebo s jeho souhlasem nájemce (§ 2203). Nájem bytu má v občanském zákoníku zvláštní ustanovení, která vzor nerozebírá, proto budoucí nájemní smlouvu na byt připravte podle nich.

Kdy se kupující auta stane vlastníkem?

Ne podpisem smlouvy o smlouvě budoucí, ta vlastnické právo nepřevádí. U věci určené jednotlivě, jako je konkrétní auto, se vlastnické právo převádí samotnou kupní smlouvou k okamžiku její účinnosti, není-li ujednáno nebo zákonem stanoveno jinak (§ 1099 občanského zákoníku). Auto proto ve smlouvě označte VIN a registrační značkou. Zápis změny vlastníka v registru vozidel upravuje zvláštní zákon, který vzor neřeší; k přepisu se hodí plná moc k přepisu vozidla.

Nemovitost máme s manželem ve společném jmění. Kdo podepisuje?

Do společného jmění patří, čeho manželé nabyli za trvání manželství, s výjimkami, například věci zděděné nebo darované jen jednomu z nich (§ 709 občanského zákoníku). V záležitostech společného jmění, které nelze považovat za běžné, jednají manželé společně, nebo jeden se souhlasem druhého (§ 714 odst. 1). Závazek prodat byt nebo dům mezi běžné záležitosti zpravidla patřit nebude. Bez souhlasu se druhý manžel může dovolat neplatnosti (§ 714 odst. 2). Vzor proto připojí souhlas manžela na tutéž listinu, na straně prodávajícího i kupujícího.

Co když se po podpisu podstatně změní okolnosti?

Pro smlouvu o smlouvě budoucí má zákon zvláštní pravidlo. Změní-li se okolnosti, z nichž strany zřejmě vycházely, tak, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat uzavření budoucí smlouvy, povinnost zaniká (§ 1788 odst. 2 občanského zákoníku). Zavázaná strana to musí druhé straně bez zbytečného odkladu oznámit, jinak nahradí škodu. Obecná pravidla o změně okolností vycházejí z opačného principu: obtížnější plnění na povinnosti splnit dluh nic nemění (§ 1764) a jen při zvlášť hrubém nepoměru lze žádat obnovení jednání (§ 1765), o němž případně rozhodne soud (§ 1766). Pouhé zdražení nebo změna názoru obvykle nestačí.

Právní úprava

Citovaná ustanovení naposledy strojově ověřena proti aktuálnímu znění v oficiální e-Sbírce (e-sbirka.gov.cz) dne 5. 10. 2026. Změny zákonů sledujeme průběžně.

§ 553 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - o právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem
§ 559 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - volba formy právního jednání, není-li omezena ujednáním nebo zákonem
§ 560 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci
§ 561 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - podpis jako podmínka platnosti písemného jednání; při převodu věcného práva k nemovité věci projevy všech stran na téže listině (odst. 2)
§ 562 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - písemná forma je zachována i při jednání elektronickými prostředky umožňujícími zachycení obsahu a určení jednající osoby
§ 564 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - změna obsahu právního jednání v téže nebo přísnější formě; u formy ujednané stranami i jinak, nevylučuje-li to ujednání
§ 582 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - jednání v jiné než ujednané nebo zákonem stanovené formě je neplatné, ledaže strany vadu dodatečně zhojí; u formy ujednané stranami lze neplatnost namítnout, jen nebylo-li již plněno (odst. 2)
§ 709 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - součástí společného jmění je to, čeho manželé nabyli za trvání manželství, s výjimkami (dar, dědictví, osobní potřeba aj.)
§ 713 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - z právních jednání týkajících se společného jmění jsou manželé zavázáni a oprávněni společně a nerozdílně
§ 714 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - v záležitostech společného jmění, které nejsou běžné, jednají manželé společně nebo jeden se souhlasem druhého; soud může nahradit odmítaný souhlas; bez souhlasu se druhý manžel může dovolat neplatnosti
§ 1099 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - vlastnické právo k věci určené jednotlivě se převádí samotnou smlouvou k okamžiku její účinnosti, není-li ujednáno nebo stanoveno jinak
§ 1100 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - při postupném převodu věci zapsané ve veřejném seznamu více osobám se vlastníkem stane ta v dobré víře, jejíž právo bylo zapsáno jako první (odst. 2)
§ 1748 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - ujednání, že část obsahu smlouvy bude ujednána dodatečně, je podle domněnky podmínkou účinnosti smlouvy
§ 1749 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - určí-li náležitost smlouvy třetí osoba nebo soud, je určení podmínkou účinnosti; nečinnost třetí osoby, návrh na určení soudem
§ 1750 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - nenavrhne-li oprávněná strana doplnění obsahu smlouvy v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, má se za to, že se smlouva od počátku ruší
§ 1758 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - dohodnou-li se strany na určité formě, má se za to, že bez jejího dodržení nechtějí být vázány
§ 1759 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - smlouva zavazuje strany; vůči jiným osobám působí jen v případech stanovených zákonem
§ 1760 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - nedostatek oprávnění nakládat s předmětem plnění při uzavření smlouvy sám o sobě neplatnost nevyvolává
§ 1764 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - změna okolností, která plnění ztíží, na povinnosti splnit dluh zásadně nic nemění
§ 1765 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - při podstatné změně okolností zakládající zvlášť hrubý nepoměr právo domáhat se obnovení jednání o smlouvě; neopravňuje k odložení plnění
§ 1766 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - nedohodnou-li se strany, může soud závazek změnit nebo zrušit; právo na obnovení jednání je třeba uplatnit v přiměřené lhůtě, podle domněnky dvou měsíců
§ 1785 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - smlouva o smlouvě budoucí - nejméně jedna strana se zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem
§ 1786 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - zavázaná strana musí smlouvu uzavřít bez zbytečného odkladu po výzvě oprávněné strany
§ 1787 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - nesplní-li zavázaná strana povinnost, určí obsah budoucí smlouvy soud nebo osoba určená ve smlouvě, podle účelu a s poctivým uspořádáním práv
§ 1788 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - povinnost zaniká, nevyzve-li oprávněná strana včas; zaniká i při změně okolností, pro kterou nelze uzavření rozumně požadovat; neoznámení změny bez zbytečného odkladu zakládá povinnost nahradit škodu
§ 1808 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - závdavek se odevzdává nejpozději při uzavření smlouvy; při nesplnění dluhu dávajícím si jej příjemce ponechá, jinak může dávající žádat dvojnásobek, splnění nebo náhradu škody
§ 1809 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - je-li vedle závdavku ujednáno právo odstoupit bez zvláštního odstupného, považuje se závdavek za odstupné
§ 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - úrok z prodlení u peněžitého dluhu, jehož výši stanoví nařízení vlády, neujednají-li strany jinak
§ 2001 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany nebo stanoví-li tak zákon
§ 2002 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - odstoupení pro podstatné porušení smlouvy bez zbytečného odkladu
§ 2004 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - odstoupením se závazek zrušuje od počátku
§ 2005 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - odstoupení se nedotýká práva na dospělou smluvní pokutu a na náhradu škody
§ 2048 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - smluvní pokuta pro případ porušení smluvené povinnosti bez ohledu na vznik škody
§ 2049 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - zaplacení smluvní pokuty nezbavuje povinnosti splnit utvrzený dluh
§ 2050 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - vedle smluvní pokuty nelze žádat náhradu škody z téhož porušení
§ 2051 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit
§ 2079 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - základní ustanovení o kupní smlouvě
§ 2080 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - kupní cena je ujednána dostatečně určitě, je-li ujednán alespoň způsob jejího určení
§ 2084 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - prodávající upozorní kupujícího při ujednávání kupní smlouvy na vady věci, o nichž ví
§ 2085 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - koupě movité věci; bez určení ceny platí cena, za niž se týž nebo srovnatelný předmět v době uzavření obvykle prodává
§ 2128 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - kupní smlouva na nemovitou věc vyžaduje formu podle § 560; věcná práva z vedlejších ujednání vznikají až zápisem do veřejného seznamu
§ 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - nájemní smlouva - přenechání věci k dočasnému užívání za nájemné
§ 2202 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - předmět nájmu; pronajmout lze i část nemovité věci a věc, která v budoucnu teprve vznikne, je-li ji možné dostatečně přesně určit
§ 2203 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - nájemní právo k věci zapsané ve veřejném seznamu se zapíše na návrh vlastníka nebo s jeho souhlasem nájemce
§ 2204 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník - bez ujednání doby trvání nebo dne skončení jde o nájem na dobu neurčitou
§ 11 zákona č. 256/2013 Sb., katastrální zákon - taxativní výčet práv zapisovaných do katastru vkladem (vlastnické, zástavní, předkupní právo, zákaz zcizení nebo zatížení, nájem aj.)
§ 14 zákona č. 256/2013 Sb., katastrální zákon - náležitosti návrhu na vklad včetně označení účastníků (rodné číslo, IČO) a nemovitostí
§ 17 zákona č. 256/2013 Sb., katastrální zákon - co katastrální úřad zkoumá u vkladové listiny, mimo jiné formu a návaznost vkladu na dosavadní zápisy

Související dokumenty

Kupní smlouva na pozemek - vzor
Kupní smlouva na pozemek vzor 2026 zdarma v PDF i Wordu. Vkladová listina pro katastr, platba přes úschovu i ve splátkách, prodej podílu.
Smlouva o úschově peněz - vzor
Smlouva o úschově peněz vzor 2026 zdarma v PDF i Wordu. Třístranná úschova kupní ceny u advokáta nebo třetí osoby, podmínky výplaty a vrácení.
Kupní smlouva - vzor
Kupní smlouva vzor 2026 zdarma ke stažení v PDF i Wordu. Online generátor podle § 2079 občanského zákoníku - prodej movité věci, bez registrace.
Nájemní smlouva na byt - vzor
Nájemní smlouva na byt vzor 2026 zdarma ke stažení v PDF i Wordu. Online generátor podle § 2235 a násl. občanského zákoníku - doba určitá i neurčitá.

Strojově čitelné schéma tohoto dokumentu: smlouva-o-smlouve-budouci.json