Sepsáno.cz

Smlouva o zřízení věcného břemene (služebnosti) - vzor 2026 zdarma

Smlouva o zřízení věcného břemene zatěžuje nemovitost tak, že její vlastník musí ve prospěch jiné osoby něco trpět nebo se něčeho zdržet - občanský zákoník tento typ věcného břemene nazývá služebnost (§ 1257 zákona č. 89/2012 Sb.). Nejčastěji se sjednává jako věcné břemeno dožití (doživotní užívání bytu či domu, typicky při darování nemovitosti v rodině), jako služebnost inženýrské sítě (§ 1267) pro přípojku vedenou přes cizí pozemek, nebo jako služebnost užívacího práva (§ 1283). Smlouva vyžaduje písemnou formu (§ 560) a u nemovitosti zapsané v katastru vzniká služebnost až vkladem do katastru nemovitostí (§ 1262) - samotný podpis smlouvy právo nezaloží. Pro vkladové řízení musí být podpisy na smlouvě úředně ověřeny; správní poplatek za návrh na vklad činí 2 000 Kč.

Vyplňte údaje

Vaše údaje neopustí váš prohlížeč. Dokument se vytváří přímo ve vašem zařízení a nic se nikam neodesílá.

Rozepsaný dokument zůstává uložený jen ve vašem prohlížeči a po 48 hodinách se sám smaže.

Kdy smlouva o zřízení věcného břemene (služebnosti) použít

Smlouvu o zřízení věcného břemene použijte, kdykoli má někdo získat trvalé věcné právo k cizí nemovitosti. Tři nejčastější situace: dožití - rodiče převádějí dům nebo byt na děti a chtějí mít jistotu, že v něm doživotně zůstanou (služebnost bytu, § 1297 občanského zákoníku); inženýrská síť - vodovodní, kanalizační nebo elektro přípojka vede přes sousední pozemek (§ 1267); a užívací právo k celé nemovitosti či její části (§ 1283). Věcné břemeno se váže k nemovitosti, ne ke smlouvě - přetrvá proto i prodej nebo darování nemovitosti novému vlastníkovi.

Občanský zákoník dělí věcná břemena na služebnosti (vlastník něco trpí nebo se něčeho zdržuje) a reálná břemena (vlastník má něco konat). Tímto vzorem zřizujete služebnost - v praxi se jí ale dál běžně říká „věcné břemeno“ a katastr ji pod tímto souhrnným pojmem zapisuje.

Podstatné je, že podpisem smlouvy nic nekončí: služebnost k nemovitosti zapsané v katastru vzniká až vkladem do katastru nemovitostí (§ 1262). Po podpisu proto podejte návrh na vklad na formuláři ČÚZK a zaplaťte správní poplatek 2 000 Kč. Katastrální úřad vklad povolí nejdříve po 20 dnech, s právními účinky zpětně k okamžiku doručení návrhu.

Náležitosti dokumentu

NáležitostCo musí obsahovat
Smluvní stranyPovinný (vlastník zatěžované nemovitosti) a oprávněný ze služebnosti - jméno, datum narození nebo IČO a bydliště či sídlo obou.
Označení nemovitosti podle katastruParcelní číslo, případně číslo popisné či jednotka, katastrální území, obec a číslo listu vlastnictví - přesně podle výpisu z katastru.
Typ a rozsah služebnostiCo přesně smí oprávněný užívat nebo zřídit; u části pozemku rozsah vymezuje geometrický plán. Neurčitý rozsah se vykládá spíše úžeji (§ 1258).
Úplata nebo bezúplatnostV rodině zpravidla bezúplatně, u inženýrských sítí obvykle jednorázová náhrada s určenou splatností.
Doba trváníDoživotně (osobní služebnost zaniká smrtí oprávněného, § 1302), na dobu neurčitou, nebo na dobu určitou.
Práva a povinnosti stranKdo nese údržbu a opravy (u sítí § 1263, u bytu a užívání § 1284), u sítí pravidla vstupu na pozemek.
Ujednání o vkladuKdo a kdy podá návrh na vklad a kdo zaplatí správní poplatek - služebnost bez vkladu nevznikne.
Písemná forma a podpisyProjevy obou stran na téže listině (§ 561); vyhotovení pro katastr s úředně ověřenými podpisy.

Časté chyby

Varianty a vzorové situace

Věcné břemeno dožití (doživotní užívání bytu či domu)

Nejčastější podoba věcného břemene: rodiče darují dům nebo byt dětem a současně si smlouvou zřídí služebnost bytu s právem doživotního užívání (§ 1297 občanského zákoníku). V rodině se sjednává zpravidla bezúplatně a doživotně - služebnost zaniká až smrtí oprávněného (§ 1302) a nelze ji převést na nikoho jiného. Do rozsahu popište konkrétní místnosti i společné prostory (chodba, sklep, zahrada), o které se strany po letech nejčastěji přou. Věcné břemeno dožití se zapisuje do katastru a chrání oprávněného i při pozdějším prodeji nemovitosti.

Předvyplnit tuto variantu v generátoru

Služebnost inženýrské sítě (přípojka přes cizí pozemek)

Vodovodní, kanalizační, plynová či elektro přípojka vedená přes cizí pozemek potřebuje právní zajištění - jinak visí na dobré vůli souseda a komplikuje prodej i kolaudaci. Služebnost inženýrské sítě (§ 1267 občanského zákoníku) zakládá právo síť zřídit, provozovat a udržovat; sjednává se zpravidla za jednorázovou náhradu a na dobu neurčitou. Rozsah vedení k části pozemku vymezuje geometrický plán, který musí být součástí listiny pro vklad do katastru. Vzor obsahuje i zákonná pravidla vstupu na pozemek a oprav při náhlém poškození sítě (§ 1268).

Předvyplnit tuto variantu v generátoru

Služebnost užívacího práva k nemovitosti

Služebnost užívacího práva (§ 1283 občanského zákoníku) je širší než služebnost bytu: oprávněný smí užívat celou nemovitost nebo její vymezenou část pro svou potřebu a potřebu své domácnosti - dům se zahradou, část pozemku, garáž. Vlastníku zůstávají užitky, které může brát bez zkrácení práva oprávněného, nese ale závady a nemovitost udržuje v dobrém stavu (§ 1284). Hodí se tam, kde má oprávněný nemovitost skutečně sám užívat; pokud má jen bydlet v konkrétním bytě, zvolte služebnost bytu (dožití).

Předvyplnit tuto variantu v generátoru

Smlouva o zřízení věcného břemene (služebnosti) - plný text vzoru

Toto je kompletní text vzoru. Prázdná místa doplní generátor výše - nebo si text zkopírujte a doplňte ručně.

SMLOUVA O ZŘÍZENÍ VĚCNÉHO BŘEMENE - SLUŽEBNOSTI
uzavřená podle § 1257 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku
Povinný: ..........................., ..........................., ........................... (dále jen „povinný“)

Oprávněný: ..........................., ..........................., ........................... (dále jen „oprávněný“)
I. Prohlášení povinného
Povinný prohlašuje, že je výlučným vlastníkem této nemovité věci (dále jen „nemovitost“):

...........................
II. Zřízení služebnosti
Povinný touto smlouvou zřizuje k nemovitosti ve prospěch oprávněného služebnost bytu podle § 1297 občanského zákoníku, spočívající v právu oprávněného užívat pro svou potřebu a potřebu své domácnosti: ............................ Služebnost se zřizuje jako osobní služebnost svědčící výlučně oprávněnému. Oprávněný právo odpovídající služebnosti přijímá a povinný se zavazuje výkon tohoto práva trpět.
III. Úplata
Služebnost se zřizuje bezúplatně.
IV. Doba trvání
Služebnost se zřizuje doživotně, na dobu života oprávněného. Zaniká smrtí oprávněného (§ 1302 občanského zákoníku); na jinou osobu ji převést nelze.
V. Práva a povinnosti stran
Oprávněný vykonává služebnost šetrně tak, aby povinného zatěžoval co nejméně.
Povinnému náležejí všechny užitky z nemovitosti, které může brát bez zkrácení práva oprávněného; nese však všechny její závady a musí nemovitost udržovat v dobrém stavu. Přesahují-li tyto náklady užitek, který povinnému zbývá, musí oprávněný zvýšené náklady buď nést, anebo od užívání upustit (§ 1284 občanského zákoníku).
Povinnému náleží právo volně nakládat se všemi částmi domu, na které se služebnost bytu nevztahuje, a nesmí mu být znesnadněn potřebný dohled (§ 1298 občanského zákoníku).
VI. Vznik služebnosti a vklad do katastru
Služebnost vzniká vkladem do katastru nemovitostí (§ 1262 občanského zákoníku), s právními účinky k okamžiku, kdy návrh na vklad došel příslušnému katastrálnímu úřadu. Strany se zavazují podat společný návrh na vklad bez zbytečného odkladu po podpisu této smlouvy; správní poplatek za návrh na vklad hradí oprávněný, nedohodnou-li se strany jinak. Do provedení vkladu se strany zavazují zdržet se všeho, co by vklad zmařilo, a poskytnout si součinnost k odstranění případných vad návrhu.
VII. Závěrečná ustanovení
Tato smlouva se uzavírá písemně (§ 560 občanského zákoníku), projevy vůle obou stran jsou na téže listině (§ 561 občanského zákoníku). Je vyhotovena ve třech stejnopisech - po jednom pro každou stranu a jeden s úředně ověřenými podpisy obou stran pro katastrální úřad.

Strany prohlašují, že si smlouvu přečetly, že vyjadřuje jejich pravou a svobodnou vůli a na důkaz toho připojují své podpisy.
V ........................... dne ...........................
........................................
..........................., povinný
........................................
..........................., oprávněný
Podpisy na vyhotovení určeném pro katastrální úřad nechte úředně ověřit (CzechPOINT, notář) - bez ověření katastrální úřad vyzve k prokázání pravosti podpisů a nebude-li prokázána do 30 dnů, řízení zastaví.

Smlouva o zřízení věcného břemene (služebnosti) vzor Word (DOCX)

Vzor smlouva o zřízení věcného břemene (služebnosti) ve formátu Word stáhnete z generátoru tlačítkem „Stáhnout Word (DOCX)“ - zdarma, bez registrace, s vašimi údaji již doplněnými.

Smlouva o zřízení věcného břemene (služebnosti) vzor PDF

Tentýž dokument stáhnete i jako PDF připravené k tisku a podpisu. Generování probíhá ve vašem prohlížeči, údaje nikam neodesíláme.

Smlouva o zřízení věcného břemene (služebnosti) ke stažení zdarma

Vzor je zdarma v plné verzi - žádná zkušební doba, žádný e-mail. Vyplňte, stáhněte, podepište.

Aktuálnost vzoru pro rok 2026

Vzor odpovídá právnímu stavu k roku 2026. Odkazovaná ustanovení průběžně kontrolujeme proti aktuálnímu znění zákonů v oficiální e-Sbírce.

Časté otázky

Jak probíhá vklad do katastru a kdy služebnost skutečně vznikne?

Po podpisu podejte návrh na vklad na stanoveném formuláři ČÚZK (§ 14 zákona č. 256/2013 Sb., katastrálního zákona) u příslušného katastrálního pracoviště; přílohou je vyhotovení smlouvy s úředně ověřenými podpisy, u části pozemku i geometrický plán. Katastrální úřad vklad povolí nejdříve po uplynutí ochranné lhůty 20 dnů (§ 18); právní účinky nastávají zpětně k okamžiku, kdy návrh úřadu došel (§ 10). Celé řízení zpravidla trvá kolem měsíce.

Kolik zřízení věcného břemene stojí?

Správní poplatek za návrh na vklad do katastru činí 2 000 Kč (položka 120 sazebníku zákona č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích). K tomu připočtěte úřední ověření podpisů - na CzechPOINTu 50 Kč za podpis - a u služebnosti k části pozemku geometrický plán od zeměměřiče. Samotná smlouva podle tohoto vzoru je zdarma; úplata mezi stranami je věcí dohody - v rodině zpravidla žádná, u inženýrských sítí jednorázová náhrada.

Stačí podepsaná smlouva, nebo musím na katastr?

Podepsaná smlouva sama o sobě věcné břemeno k nemovitosti zapsané v katastru nezaloží. Služebnost zřízená právním jednáním vzniká až zápisem do veřejného seznamu (§ 1262 občanského zákoníku) - bez vkladu máte jen závazek mezi stranami, který proti novému vlastníkovi nemovitosti neobstojí. Návrh na vklad proto podejte bez zbytečného odkladu po podpisu; vzor takový závazek obou stran obsahuje.

Jaký je rozdíl mezi věcným břemenem dožití a výměnkem?

Věcné břemeno dožití je služebnost bytu (§ 1297 občanského zákoníku): oprávněný má právo v nemovitosti doživotně bydlet a užívat ji, nic víc. Výměnek (§ 2707) je širší zaopatřovací institut sjednávaný při převodu nemovitosti - vedle bydlení zahrnuje i požitky, úkony nebo pomoc v nemoci a stáří, tedy aktivní povinnosti nabyvatele. Pokud rodiče chtějí jen jistotu bydlení, stačí dožití podle tohoto vzoru; pokud čekají i osobní péči, patří do smlouvy výměnek.

Co přesně umožňuje služebnost inženýrské sítě?

Oprávněný smí vlastním nákladem a vhodným i bezpečným způsobem na cizím pozemku nebo přes něj zřídit vedení - vodovodní, kanalizační, energetické nebo jiné - provozovat je a udržovat (§ 1267 občanského zákoníku). Vlastník pozemku se zdrží všeho, co síť ohrožuje, a po projednání umožní vstup kvůli prohlídce nebo údržbě; při náhlém poškození smí oprávněný opravit síť i bez projednání (§ 1268).

Lze věcné břemeno později zrušit a jaké další druhy existují?

Ano. Nejčistší cesta je dohoda stran o zrušení - služebnost zapsaná v katastru pak zanikne výmazem (§ 1300 občanského zákoníku). Osobní služebnosti, včetně dožití, zanikají smrtí oprávněného (§ 1302); katastr je vymaže na základě úmrtního listu. Vedle variant v tomto vzoru zákon zná i pozemkové služebnosti, například stezky a cesty nebo právo na vodu - vznikají stejně, smlouvou a vkladem do katastru.

Právní úprava

Citovaná ustanovení naposledy strojově ověřena proti aktuálnímu znění v oficiální e-Sbírce (e-sbirka.gov.cz) dne 30. 7. 2026. Změny zákonů sledujeme průběžně.

Související dokumenty

Strojově čitelné schéma tohoto dokumentu: smlouva-o-zrizeni-vecneho-bremene.json

Upozornění: Nejedná se o právní služby ve smyslu zákona č. 85/1996 Sb., o advokacii. Vzor slouží jako obecná předloha a nemusí odpovídat vaší konkrétní situaci. Ve složitějších případech se poraďte s advokátem.